在购买二手经济适用房时,应注意以下几点:
1、房屋手续是否齐全(查看房产证,土地证,个别地区还有契税证)
2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况)
3、交易房屋是否在租(须注意:买卖不破租赁)
4、土地情况是否清晰(是否有土地抵押,查封等)
5、市政规划是否影响(是否在动迁红线内)
6、房屋是否合法(不要有违规搭建等,无法办理过户)。
7、单位房屋是否侵权(福利分房等)
8、水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是学区房)
9、中介公司是否违规(选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等)
10、合同约定是否明确(违约赔偿责任)
一、如何防止二手房买卖合同纠纷
二手房买卖合同中避免发生纠纷的方法是:注意是否存在多个共有人;注意已出租房屋的转售是否经过承租人同意;注意房屋手续是否齐全、产权是否明确;注意房屋是否被限制交易;注意房屋质量是否真实;注意合同约定尤其关于违约条款的约定是否明确;注意物管费用是否有拖欠等。
二、看二手房需要注意什么
看二手房需要注意以下事项:
一、房屋自身建筑情况
如楼形、房龄、户型、朝向、楼层、视野、通风、采光、房子的实际使用面积、是否无税、装修、建筑质量、价格等,如果是一层的要注意是否反味,顶层的房屋要注意是否有漏雨的痕迹,老小区还要注意下水道是否堵塞和小区墙面是否渗水、脱落等问题:
1、房龄。房龄直接影响你在银行贷款能贷多少年,看房时可以向房东问清楚。如果房东同意的话,看看房本或者原购房合同,确认房子的年限;
2、户型。看户型,首先看看这个户型中各功能区的设置是否合理,能不能满足你自己的需求。其次看看室内采光,尤其是看塔楼中的房源时,要注意卧室、客厅的采光问题。再者,要看看室内面积的使用率,如果房子面积不小,单能放的家具不多,空地占一部分面积,那么买了房,就亏了;使用面积比较明显的是板楼和塔楼的区别,板楼户型的使用率通常高达85%以上,而塔楼户型的使用率通常仅为75%,因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房,板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米;
3、楼层。注意一下房子在几层,有没有电梯,逃生通道的位置。如果房子在底层,要注意阴天下雨是否有反味的情况,如果房子在顶层,要注意是否有漏雨的痕迹;
4、是否无税。二手房需要交的税费有契税、个税、增值税等,影响各税种征收比例的因素有房子是首套还是二套、是否“满五唯一”、房子为普住还是非普住、房本有无满2年等。看房时需要跟房东问清楚,因为这些信息直接关系到最后用多少钱买了这套房。
二、房屋所在小区的情况
1、看物业。观察小区保安说话、走路、站姿等的方面,可以看出这个小区的物业属于好中差中的哪一类。好的小区物业,保安站的笔直,走路带风,安保严格。此外,不同的小区物业在日常对社区的服务差距很大,这种差距不仅仅是养房成本的物业费上,园区利率维护等显性服务容易发现,但一些隐形的服务对于初次到园区看房的人是很难发现的,比如物业服务的质量,社区安全、绿化、处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等,这些看似小事,但真的能影响买完房后每天的心情;
2、看小区环境。进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画小广告,有电梯的楼还需要乘坐电梯是留意电梯是否有老化运行问题,有小孩的小区里人车是否分流等等的排水。这些直接关系到你入住之后的舒适程度;
3、看排水系统。如果看房的季节有雨,下雨的时候去周围转悠一下,看看小区的排水系统如何,这个能有效预防入住之后一下雨就在家里“看海”;
4、居住群体构成。之所以强调看房时要观察楼梯或电梯间有无乱刻乱画的现象,是想告诉购房者这不仅代表物业的管理水平,更关系到园区居住人群的素质问题。一面乱刻乱画的墙就是一面镜子,里面可能有你的邻居的品质,而邻居影响着你的生活品质。
三、附加价值
这里主要说的是学区,相邻的AB两个小区,A是区域内某所小学的学区房,但并不代表B小区的房子也是。有时候同样是A小区的房子,楼栋不同,学区也会不同,因为如果是买学区房的,一定要询问清楚,所看的房子有无学区,以及入学条件。如果在看房过程中遇到问题得不到解决,可以向经纪人求助,经纪人对于小区的了解程度并不亚于房东。当然,实际考察时,还可以问问居住在小区里的老人。
四、产权是否明晰
购买二手房时,产权问题尤为重要,有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
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