（1）土地增值税只对转让国有土地使用权征税，对转让国有土地使用权不征税。（2）土地增值税不仅对转让国有土地使用权征税，还对转让地上建筑物等附着物产权征税。（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。不征收土地增值税的行为主要有两种：房地产所有人、土地使用人将房地产和土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。房地产所有人和土地使用人通过中国非营利性社会团体向教育、民政等社会福利和公益事业赠送房屋产权和土地使用权。

征收土地增值税的作用

针对非普通住房交易的土地增值税开征首月即起到了定向遏制炒房的作用，北京市非普通住房交易量呈现减少态势，特别是朝阳、海淀等房屋交易量较大的地区，非普通住房的交易量下降了四五成。与此同时，北京市的普通住房上市交易则不受此影响，依然保持了5000份以上的成交量，与去年同期相比仍有小幅增加。

非标房交易下降四五成

据初步统计，在土地增值税开征的第一个月，本市各区县的二手房交易总量基本与上月持平或略有减少，这主要是由于非普通住房交易量的下降拖了后腿。以朝阳区为例，去年12月二手房交易总量虽然与之前月份相比没什么变化，但是其中的非普通住宅交易量仅为120份，比上月交易量下降了近50％。另一个二手房交易大区——海淀区二手房交易中的非普通住房交易量也比上月下降了40％以上。

记者从我爱我家、链家地产等二手房中介公司了解到，在土地增值税开征的第一个月里，购买年限在3年以内的非普通住宅成交量环比下降近三成。

打击炒房税政显现合力

业内人士分析，从营业税、个人所得税一直到土地增值税的开征，二手房交易涉及的一系列税收已开始显现出政策调控合力，在一定程度上控制了房地产价格的增长速度，房地产炒卖行为也因此得到了有效抑制。更重要的是，一系列税收政策的出台，使得二手房的炒房者对国家政策出台变得很敏感，对囤房举动开始慎重考虑。

二手房交易开征的土地增值税仅针对5年以内的非普通住房，其中3至5年的非普通住房还可减半征收，但3年以内的非普通住宅就需要照单全额缴税。链家地产市场总监金育松分析，由于3年以内的非普通住房税费成本最高，因此购房者出于交易成本的考虑，会尽量选择5年以外的免税房，这就直接导致了3年以内非普通住宅成交量的下降。

90％非标房自选1％缴税

土地增值税的缴纳方式与个税类似，既可以按成交价的1％缴纳，也可以按差额征收。据链家地产权证过户中心的统计，土地增值税开征至今，涉及土地增值税的交易中，9成以上的客户都是按照成交价的1％缴纳土地增值税。金育松认为，按照核定税率1％缴纳，不但手续简单、方便，而且对于房价较高的非普通住房来说，按1％核定税率征收比按差额征收也更经济。

在二手房土地增值税开征首月，本市朝阳、海淀、东城、宣武、延庆、昌平、门头沟等城区及远郊区县上市交易的294个非普通住房，大多都自愿选择了按1％核定税率征收方式缴纳土地增值税共计近200万元。

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二手房与土地增值税

从去年12月1日开征的二手房土地增值税，主要是针对非普通住房征收的。

本市对普通住房的标准界定为同时满足以下三个条件的住房：住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1．2倍以下。不能同时满足上述三个条件的住房，例如单套建筑面积超过140平方米的住房，高档公寓、别墅等都属于非普通住房。对于居住不满3年的非普通住房，上市交易要全额征收土地增值税。如果居住满3年但不满5年的，可减半征收土地增值税。对于居住满5年后转让的非普通住房，则可以免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第八条