借买房之名为借贷担保

2010年11月11日，原告张某某与被告重庆某某房地产开发有限公司(以下简称某某公司)签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张某某以3000万元购买某某公司所有的某某国际大酒店1、2、3层房屋，2010年11月12日交房。超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除，出卖人每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。后张某某按约支付3000万元，某某公司未交房，每月支付违约金。

2011年8月16日，双方再次签订协议约定：若2011年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金外，出卖人应于2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。某某公司未按约履行义务。

2011年12月，张某某诉至法院，要求某某公司交付房屋并办理房产证等。某某公司答辩称：双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的诉讼请求。张某某自认从2010年11月至2011年10月某某公司先后共计支付违约金1248万元。某某公司于2012年9月、10月通过银行转账3500万元给张某某。

以房屋买卖协议担保借款的效力

目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判断。

(1)合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用，却单独将第1层的酒店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴会厅、会议室等单独出售，有违常理。

(2)合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为8151。78平方米，总金额为3000万元，单价仅3680元、平方米，明显低于市场价;双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担，并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习惯不符;此外，合同约定买方逾期付款违约金每月9000元，而卖方逾期交房违约金为每月114万元，明显不对等。

(3)从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。

因此，法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系。