1．不可抗力因素。房地产开发商往往会对“不可抗力”作出过于宽泛的诠释，如将降雪、雨量充沛、炎炎夏日乃至高考期间禁止施工作为不可抗力因素来为其违约行为辩护。

然而，这种抗辩理由并不足以站稳脚跟。

2．以交钥匙时间作为房屋交付日期。商品房的交付应当严格遵循相关法律法规及合同条款的规定，部分开发商在所开发的房屋尚未取得任何竣工验收合格证明的前提下，通过多种手段通知购房者前来收房，并在向购房者交付钥匙的同时，强制要求购房者签署所谓的“房屋接收单”，而在该接收单中往往会注明房屋质量已达到合格标准。为了规避可能出现的纠纷，我们强烈建议购房者在开发商所承诺的房屋交付条件尚未满足的情况下，例如未能提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》等相关文件时，完全有权利拒绝接受钥匙，并且绝对不能在诸如“房屋接收单”这类的文件上签字确认。

3．诉讼时效问题。当开发商逾期交付房屋的时间超过了合同约定的交房日期长达三年后，他们通常会以超过诉讼时效为由进行抗辩。在此，我们需要提醒广大购房者，在计算诉讼时效期间时，必须根据实际情况进行区分：若房屋已经具备法定交付条件，则诉讼时效期间应自合同约定的交付期限届满之日起开始计算；反之，若房屋尚不具备法定的交付条件，那么诉讼时效期间就应该从房屋具备法定交付条件之日起开始计算。

《民法典》第一百八十条

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。