房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。不能进行互换的房屋有：

1．房产权和使用权不清的房屋；

2．部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；

3．属于违章建筑的房屋；

4．因城市建设需要，短期即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的；

5．未按规定缴纳房屋租金的；

6．私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。

不能出租房屋有哪些

下列房屋不能按规定出租：

1、未经综合验收的新建房屋不能出租；

2、没有产权证的房屋不能出租；

3、没有房屋租赁证明的房屋不能出租；

4、未经原出租人书面同意，承租人不得擅自转租所租房屋；

5、属于违章建筑的房屋不能出租；

6、产权属于共有房屋，但共有人不同意出租的，不能出租；

7、抵押房屋未经抵押权人同意不得出租。

根据《城市房地产管理法》第五条，房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。