对于定金能否退还的判定，主要取决于以下几个因素：

1、如果在正式购房合同签订之前，买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金；

2、如果已签订正式购房合同，则应将定金抵押房款或退回买房，在双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用不予返还或者双倍返还；

3、如果双方在上述过程中都不存在违约情况，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方，而不涉及赔偿问题；

4、如果因卖方未取得房屋销售的合法证件或买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失；

5、如果在正式签约时，卖方未能履行认购书中确认的房屋条件，如房价、楼层、面积、朝向等而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金；

6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

一、如何处理购房定金纠纷？

（1）如果卖房者将购房者已认购房屋转售第三人而导致未能正式签约的，应当双倍返还购房者定金。

（2）如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与房屋买卖合同内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，卖房者应当将定金全额返还购房者。

（3）如果房屋买卖合同关于价格、面积和数量等主要条款未作约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的，卖房者应返还购房者定金。