商品房销售的广告宣传可视为合同内容，开发商若违反就应承担违约责任———最高法院对审理商品房买卖合同纠纷做出新解释！鄞州区法院近日对江南春晓住宅区业主陈先生诉华能房地产开发公司的一审判决中，首次适用该司法解释，判华能房地产开发公司承担违反商品房销售广告宣传的违约责任，赔偿原告业主损失1．2万元。2000年初，华能房地产开发公司进行的商品房销售广告宣传中称江南春晓是一座超大规模、低层、低密度生态园林式高尚社区，容积率1．1％、绿化率50％、建筑密度26％、停车率50％，小区内设有网球场、篮球场等配套设施，并安装卫星接收天线。广告宣传还对商品房的门窗、阳台等建筑物作了落地八角观景窗和阳台采用铸铁雕花栏杆的表述。受此影响，陈先生当年6月与华能房地产开发公司签订购房合同，约定总房价420652．38元，交付日期为2002年3月31日，如逾期交付超60天，按累计应付房款3％支付违约金；逾期120天以上，按累计已付房款6％支付违约金。陈先生按约支付了全部房款。然而，华能房地产开发公司2002年8月24日才交付房屋，当天向陈先生支付了逾期交房的违约金12619．57元。陈先生及其他业主在房屋交付前已发现环境和配套设施未符合宣传的要求，要求房产公司承担责任。房产公司2002年8月17日向业主寄送信函，表示部分配套设施无法整改，同意一次性支付综合补偿费2000元，遭业主拒绝。法院查明，房产公司所陈述的江南春晓一期的容积率、建筑密度、停车率未达到广告宣传的要求，规划的运动场因中学选址变更而取消，现建造了住宅楼，商品房阳台由承诺的铸铁栏杆变成了方钢材料，八角窗也因设计原因变更，小区内卫星电视接收系统因未得批准未能安装。法院认为，房产公司逾期交房构成违约，虽已支付过违约金，但根据合同约定与逾期时间，支付不足，应继续支付不足部分的违约金12619．43元。房产公司的商品房销售广告和宣传资料中的说明与允诺，虽未载入合同，但具体明确，对原告购房以及价格的确定有重大影响，应视为合同内容，房产公司应承担违约责任。对于原告的损失，应综合房产公司的违约程度以及原告所购房产的上涨、房产公司的获利情况等因素考虑，一审判为1．2万元。（

商品房广告不实，开发商应否承担违约责任？

【案例介绍】

2012年某房地产公司在某市开发建造商业广场，并向广大市民散发了商业广场的相关资料，在其宣传资料中有流行时尚，名品基地，汇聚国际知名品牌等内容。同年8月5日，刘某与房地产公司签订了一份商铺买卖合同，以50000元／平方米的价格购买了商业广场C区18号商铺，总价款80余万元。合同双方未对商铺的经营范围作出约定。2013年10月1日，商业广场正式开业后，刘某发现整个商场大部分商铺经营的是非国际知名品牌产品，很多甚至不是国内一线产品。刘某认为商场目前人流量不大的原因是房地产公司违约经营，没有兑现广告宣传的内容，给商户造成了经济损失。于同年12月15日，向法院提起诉讼，要求房地产公司退还30万的商铺款作为补偿。

【法院审判】

经法院调解，双方当事人最后达成协议：刘某放弃对房地产公司的诉讼请求，房地产公司免收原告所购商铺面积5年的物业管理费作为补偿。

【律师说法】

1、商品房销售广告和宣传材料是否为要约。商业广告在原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料内容不能作为合同条款。但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定保护了买受人合法权益。根据该条规定，在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下条件时，就应认定为要约：一是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

本案中，房地产公司所售商铺广告材料中作出的流行时尚，名品基地，汇聚国际知名品牌的宣传，对购买者起到了一定的诱导作用，并对买受人作出购买商铺的意思表示产生了重要影响，房地产公司制作令刘某信赖的宣传广告构成本案买卖合同的一部分。房地产公司违反广告宣传要约，应当承担违约责任。

2、房地产开发商发布行为作为一种民事活动，应当遵循民事活动的诚实信用原则，即在发布房地产广告时，应诚实无欺，作客观、真实、合法、清楚、科学、准确地描述，不得夸大其词、捏造事实欺骗和误导公众。房地产广告无论在主观上还是在客观上都具有影响、引导消费者作出购房决策的作用，虚假、违法、言过其实的广告可能导致消费者作出错误决策。因而，房地产广告的真实性、合法性应当作为房地产开发商承担的法定义务，若有违反，开发商应当承担相应的法律责任。这样才能避免开发商不负责任的广告，规范开发商的宣传行为。