二手房买卖的各类税收共有8种,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。那么,
新国五条20%个税征收的细则解读:
细则内容:税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
解读:征收差额20%个税并非想象那高差额并不等于现值减原值
其实,2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中,就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。但征收二手房交易个税,一直是有两种方式:一是按总价的1%,一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证,就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关凭证的,普通住宅按照交易总价的1%核定征收,非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产,并且是家庭唯一一套生活用房,免征个税。
由于按20%缴纳个税,不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据,而且征税基准的核算比较复杂。所以,从2005年开始,在这多年实际执行中,一直是按总价的1%征收个税,未按差额的20%征收。
据21世纪不动产武汉区域黄蕾介绍,网上所传的计算公式有一定的误解,若按20%差额计个税,是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中,要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。
其中合理费用是指:住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时,在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税,也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用,都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。
公式为:(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)*20%(具体计算方法解释权以税务局为准)
相关知识延伸阅读:新二手房交易税费有哪些
(一)营业税(税率5.55%卖方缴纳)
(二)个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳)
(三)印花税
(四)契税
(五)测绘费
(六)二手房交易手续费
(七)登记费(工本费)
注意:其中二手房交易的个人所得税有所调整,出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。
以交易一套130平方米的二手房为例,2010年卖主买房时,价格是40万元,这次是以80万元出售,差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税,需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税,那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说,这套房子光是个税部分,就增加了7.2万元。更何况,二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算,这套二手房还要缴总房款3%的契税、5.6%的营业税,两样税加起来是6.88万元。再加上8万元的个税,这套房子的累计交易税费已经达到了14.88万元,相当于总房款80万元的18.6%。
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