一、租赁权和抵押权哪个优先

抵押权和租赁权在性质上是相容的，抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并且不要求移转抵押物的占有，而租赁权是追求标的物的使用价值，同时又移转占有。两种权利之间的关系，有以下两种情形：

（一）是抵押权的设立先于租赁权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

其次，租赁权的设立先于抵押权。当租赁合同先成立时，其后出租人又以该出租物设定抵押时，该租赁关系继续有效。从本质上讲，该抵押权并无优先于所有权的效力，这样以前已存在的租赁权也可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。对此，我国《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同理类推，抵押作为物权行为也应当适用该规定。

二、租赁权是用益物权吗

租赁权不是用益物权。租赁权是承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用、收益的权利。用益物权是非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。

(一)租赁权

租赁，是指一方将特定物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止后返回租赁物的契约。租赁权，是指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用、收益的权利。

(二)用益物权

比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)，这些都属于用益物权。

(三)两者的联系

1、两者都是以物的使用收益为目的的权利

2、两者都以对物的占有为前提

3、用益物权和租赁权的客体可以是不动产，也可以是动产。

4、用益物权和租赁权的产生都是基于债权契约，都是占有别人的物。

三、哪些不动产不能抵押

虽然不动产作为抵押物比起其他抵押物来说，更让人能够接受，但并不是说所有的不动产都能作为抵押物进行抵押担保。因为不动产的种类较多，每一种类的不动产因其不同的法律关系都有其特殊性，所以在遇到不动产抵押的情况时，一定要区别对待，谨慎处理。不能作为抵押物的不动产主要有：

（一）学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产。

（二）军队的房地产(一般是不能作为抵押物的)。

（三）有产权纠纷的房地产。

（四）产权关系不清的房地产。

（五）被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。

（六）由国家计划即将拆迁的房地产。

（七）在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产。

（八）没有地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山、荒地等)。

（九）已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押。

（十）违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。

上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。