农村土地抵押融资的存在问题
时间:2023-05-04 16:53:53 243人看过 来源:法律编辑整理

农村土地承包经营权抵押融资面临的“瓶颈”

一是抵押效力存在法律风险。目前,《农村土地承包法》、《民法典》、《民法典》等法律更加强调农用地的社会保障功能,均对农村土地承包经营权抵押作出了禁止性规定。虽然,目前从国家政策层面上对土地承包经营权抵押予以认可,但在法律相关条款尚未修改的情况下,一旦当事人间发生抵押权纠纷,仍将面临着抵押权无法实现的法律风险。

二是市场化土地价值评估机制未建立。农村土地承包经营权价值是金融机构授信贷款额度的基础。而当前,我国尚无专业的土地承包经营权价值评估机制及评估规则,也没有专业资质的评估人员,如何确定土地承包经营权的价值,成为实践中遇到的突出难题。同时,由于农村土地经营权价值的评估受土地承包经营的时间、自然条件、生产经营项目等因素的影响,实际价值评估有一定的难度。

三是土地承包经营权流转市场不健全。随着土地承包经营权抵押融资规模的不断扩大,由于农业固有的周期性长、可能面临自然风险和市场风险等特点,一旦出现贷款无法偿还的情况,如何处置土地承包经营权是各方关注的重点。而目前,土地承包经营权流转和抵押市场尚未全面建立,如何有效实现土地承包经营权的抵押权仍面临困境。

对策建议

一是尽快启动相关法律修改程序。党的十八届三中全会已明确了土地承包经营权抵押的方向,特别是在当前更加注重法治化治理的情况下,应在全面总结试点做法的基础上,尽快启动相关法律修改程序。由于涉及法律较多,不可能同时作出修改,建议首先启动对《农村土地承包法》相关条款的修改,如果因土地承包经营权抵押产生纠纷,根据特别法优于一般法的原则,也能做到有法可依,有效防范相应的法律风险。

二是培育农村土地价值评估组织。为顺应农村土地承包经营权抵押市场的趋势,国家有关部门应建立相应的价值评估制度,设置专业资质人员资格的准入标准。在现阶段,地方可以选择部分具有建设用地土地使用权的评估机构进行培育,引导抵押当事人协商确定具有资质的评估机构,待条件成熟后,再增加专项业务或者建立独立的土地承包经营权评估机构。

三是健全农村产权交易监管平台。完善农村土地承包经营权确权、抵押登记制度,并依托农村集体资产交易监管服务平台,将土地承包经营权流转、抵押等业务纳入其中,建立统一的操作规程,加强对相关从业人员的业务培训,规范办理农地流转、抵押权交易等行为,提高交易监管平台的公信力。同时,加强对农地流转、抵押等信息的发布,吸引更多的农业经营主体参与交易,不断提高农村土地承包经营权的市场价值。

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