1、违约金和实际损失

一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20％，但问题是，如果房价上涨超过20％，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

2、实际损失的确定

实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”

六年前卖房房主今反悔起诉要求解除合同

6年前出售经济适用房的刘女士，近日以当初签订购房合同违反国家禁止性规定为由，将购房者于先生诉至法院，请求法院确认购房合同无效。丰台法院已正式受理此案。

刘女士诉称，2004年，她与于先生签订购房合同，约定将她位于丰台区的一处经适房卖给于先生，该房屋面积78．38平方米，总价47万元，于先生支付首付23．5万元，其余款项按十年银行贷款利率，每月向刘女士交纳2550元，双方约定，办理过户时，一次＊＊＊＊清剩余款项。

合同签订后，于先生支付了首付款，但余款和利息均未按时支付。后刘女士得知，国家相关政策规定，经适房未满五年不得交易，双方签订的合同因违反国家禁止性规定而无效。

刘女士认为，她与于先生签订的合同违反了国家禁止性规定，为此她与对方多次交涉，要求退还房屋遭拒后，将于先生诉至法院，请求法院确认购房合同无效。

目前，此案正在审理之中。

－律师观点

转让经适房须有完全产权

盈科律师事务所陈海阳说，经适房不满5年不得交易，购房人因特殊原因需转让，由政府回购。不满五年的，买卖双方的合同属效力待定合同。如果政府行使优先购买权，则房屋买卖合同无效。政府放弃优先购买权，房主应补缴土地收益等，取得完全产权，合同自然有效。