什么是善意取得制度

善意取得制度系无权处分人将其财产有偿转让给第三人；如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权的制度。

制度特征

（1）民事法律关系是一种思想的社会关系。

（2）民事法律关系是平等主体间具体的权利、义务关系。

（3）民事法律关系是由国家强制力保障实现的社会关系。

这一制度是近代以来日耳曼法“以手护手”制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得实效制度中的善意要件，从而产生发展起来的。

善意取得制度在法律上的逻辑依据系法律上承认占有公信力的逻辑结果，其实践依据是保护交易安全。

善意取得的构成要件包括标的物、让与人、受让人、“取得行为”四方面。

善意取得制度的效力中善意取得基本法律后果是受让人取得动产所有权。

善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。

理论基础

关于善意取得存在的理论基础，多数学者提出了不同的看法，大致有以下几种观点：

（1）取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要件，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。

（2）权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。

（3）法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。

（4）占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。

法律依据

善意取得是指转让人在对物的权利存在瑕疵的情况下，受让人有合理的依据认为其拥有处分权而有偿取得该物，法律保护受让人取得的权利，可以合法地占有该物。该物须为动产。

不动产物权善意取得制度的价值及依据分析

（一）不动产物权善意取得制度的价值

不动产物权善意取得制度意在对不动产物权的非正常利益变动做出价值判断，进行利益权衡，是对现实社会生活中个人利益和社会利益之间的冲突进行协调的权宜之计。从本质上看，不动产物权善意取得制度是以牺牲不动产物权所有权人的自由意志为代价来换取交易安全的，为何我国还要确立此项制度呢笔者认为，其原因是不动产物权善意取得制度有如下价值：

1、保护不动产物权交易安全，提高交易效率

交易安全是善意取得的实践根据，它又被称为动的安全，与静的安全相对应。静的安全以保护原权利人的利益为宗旨，力图保持社会秩序的和平稳定；动的安全则以保护善意无过失的交易者为使命，意在保障财产流通，谋求社会的整体效益。在市场经济条件下，若没有不动产物权善意取得制度维持现成的不动产物权占有关系，则任何一个进入市场进行交易的民事主体，在购买不动产物权或取得不动产物权上设定的权利时，都需要对不动产物权的来源情况进行详尽确实的调查，以排除转让人无权处分的可能，或者在购得不动产物权后还要时时提防会有人行使所有物的返还请求权，这势必大大增加不动产物权的交易成本和信用成本，阻碍交易流转的正常进行，既影响社会经济效益，也影响社会主义市场经济的健康发展。

2、促进不动产物权流通，实现物尽其用

在市场经济条件下，大量的不动产物权在市场上进行交易。从某种程度上讲，不动产物权脱离原权利人流转至善意第三人，该不动产物权对第三人的边际效用更大，此时法律确认善意第三人对该不动产物权享有所有权将更有利于整个社会福利程度的提高。因此，两利相较取其大，不如以牺牲该不动产物权所有权的静的安全来保护动的安全，使善意受让人取得不动产物权的所有权或其他权利而继续其对不动产物权的利用更有效用，而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失更为妥当。

3、彰显诚实信用和公平原则精神

不动产物权善意取得制度的目的在于保护不动产物权交易中善意当事人的利益，对恶意当事人的利益则不予承认，拒绝保护。因为在非法转让关系中，原所有人在交付财产之前对占有人的品行考察不够，交付财产后对占有人行使占有权的行为监督不力，或对财产保护不当，才使占有人非法转让财产的目的得以实现。原权利人完全有可能采取各种有效措施来防止对物的无权处分，因而他应当对其能够控制的风险承担责任。当然，保护善意第三人并非绝对有损原权利人的利益，在原权利人发觉其物已被无权处分人转让之前，或在其向善意受让人主张返还请求权之前，物已灭失，而且一旦物品系不可抗力灭失的，以保护静的安全为前提，物的风险仍由原权利人负担，此时与保护动的安全相比，反而对其不利。不动产物权善意取得制度恰好衡平了原权利人和善意受让人的利益，信守了公平的理念。

（二）不动产物权善意取得的依据

具体说来，不动产物权善意取得的依据主要有：

1、不动产物权善意取得的经济基础——交易安全

不动产物权善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在不动产物权交易中，从事交换的当事人基于国家机关不动产物权登记的公信力，往往信赖不动产物权登记权利人就是不动产物权的所有人。如果受让人善意取得不动产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还不动产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的不动产有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于不动产物权交易秩序的稳定。不动产物权善意取得制度是通过限制不动产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有权人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。而且，随着我国市场经济的飞越发展，不动产物权的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权人的利益，还是在兼顾所有权人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护呢笔者认为，如果一味地保护不动产所有人的利益，将会加大不动产物权的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍了不动产物权的流通，使得经济发展严重受阻。因此，我国建立不动产善意取得制度就显得相当的必要。

2、不动产物权善意取得的理论基础——物权的公示、公信原则

公示是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方式向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。而公信是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已经从事物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易安全。按照物权的公示原则，物权合法性的实质是通过法律认可的形式反映出来，即不动产物权登记簿上记载的不动产物权事实表明的物权是合法的物权，这就是物权公示所具有的权利合法性推定效力，根据该推定效力，善意第三人信赖不动产物权的登记表征，而与不动产物权登记名义人进行交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不发生任何关系，该善意第三人取得的物权受法律保护，这就是不动产物权的善意取得。公示、公信原则就是不动产物权善意取得的逻辑起点，是其基础。为贯彻公示的原则，应该采取一定的公示方法，一般说来不动产物权的公示方法是经国家机关登记。根据我国的立法情况，我国采取的不动产变动模式是登记要件主义。简而言之，不动产物权变动必须登记才发生物权转移的法律效力，不动产物权的登记具有公示、公信的效力，所以第三人善意的信任其公示的信息取得不动产物权理应受到法律的保护。

3、不动产物权善意取得的现实基础——不动产登记中的瑕疵

我国不动产物权登记中的瑕疵一般有如下几种：第一、不动产登记机关因工作失误而使不动产登记出现错误或遗漏。第二、共同共有的不动产，由于登记簿上只记载一个权利人，导致不动产的无权处分行为。我国目前社会生活中的不动产物权登记，特别是房产登记簿上，所有权人往往只写一人，特别是家庭共有房屋更是如此，因此，实践中往往出现不动产物权共同共有的名义权利人擅自处分不动产物权的情形。第三、不动产物权登记以外的法律变动，主要指本是不动产物权的所有权人，但是不愿意用自己的名字登记，而是使用他人的名字登记，但是所有权人又不是基于赠与或者遗赠意思表示的。第四、当事人利用同登记机关工作人员的不正当关系，违法进行不动产物权变更登记，从而擅自处分了他人的不动产物权。因此，为了保护善意第三人的利益和整个社会不动产物权的交易秩序就必须适用不动产物权善意取得制度。

4、不动产善意取得的制度基础——世界各国（地区）的立法成果与经验

综观世界各国和地区的民法，我们发现不动产物权善意取得制度在采用不动产物权登记实质审查主义和物权变动形式主义的瑞士、德国、荷兰及我国的台湾地区等国家和地区的民法中已有规定。如：《瑞士民法典》第973条第1款规定：出于善意而信赖不动产登记薄的登记，因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。《德国民法典》第891条第1款规定：在不动产登记薄中为某人登记一项权利时，因该推定此人享有此项权利。台湾土地法第43条也规定依本法所为之登记，有绝对效力。所谓登记有绝对效力系为保护第三人起见，将登记赋予绝对真实之公信，第43条具有不动产善意取得之规范功能。台湾民法典第759条第2项规定：因信赖不动产登记处之善意的第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力不因原登记无效或者撤消之原因而受影响。总之，以上所谓之立法例，实行实质登记审查主义的立法模式，具有公信力，而公信力主要是保护财产交易中善意第三人和利益，从而确立了不动产物权善意取得制度。