1、情况有什么变化？所谓情势变更，是指合同生效成立后，由于不可归责于双方的原因，情势发生变化，致使合同基础发生动摇或丧失。继续保持合同原有效力不公平的，可以变更合同内容或者终止合同。情势变更原则的意义在于通过司法权的介入，强行变更合同条款或解除合同。除了合同双方的意愿之外，它还重新分配了双方在交易中应获得的利益和风险。其价值目标是公平正义。第二，情势变更原则在房地产交易中的适用。情势变更原则是指合同生效后，因情势变更而使合同基础发生动摇或丧失，不能归责于双方当事人。继续保持合同原有效力不公平的，可以变更或者终止合同。将这一原则适用于商品房预售纠纷，应当把握以下几个要素：第一，当事人订立合同时，情势变化的发生必须是不能预见或者不能预见的。要确定当事人的预见性，就要根据商品房预售的市场、价格、交易政策等进行客观调查。其次，情况的变化必须是由于不能归于当事人的原因。当事人主观上有过错，在履行合同后给对方造成损失的，不适用情势变更原则，应当承担责任。当事人迟延履行或者收到合同，商品房市场价格大幅上涨等情况发生变化，造成商品房预售合同履行不公平的，不能以违约为由免除过错方的责任形势变化。

第三，商品房预售合同正常履行后，情势的变化必然使双方的利益明显不公。比如，房产中介已经与购房者签订了合同，但在商品房建设过程中，建材价格却大幅上涨。如果原合同履行完毕，房地产中介将不盈利，但按其成本计算将遭受严重损失。在这种情况下，应当适用情势变更原则。

纵观其设立要求，情势变更原则不适用于以下商品房预售情形。合同订立后，合同内容与实际标的不一致，合同履行存在瑕疵，即使情势发生无情的变化，合同的对价关系也不平衡，此后情势发生变化；当事人在签订商品房预售合同时，已经预见并在商品房预售合同中记载了可能发生的情况变化，预见的情况变化发生在合同履行过程中。

4。由于一方的过错，合同延期履行，延期履行期间发生情况变化；

5。因一方当事人的过错，当事人逾期不支付房款或者逾期不支付房款的。比如合同签订时，房价和合同逾期时的商品房价格突然下降；

6。商品房预售合同逾期履行的一般商业风险。三是情势变更原则的适用条件。1。情势变更原则的依据是预售商品房合同合法有效。只有依法成立的合同才受法律保护，在履行中可能出现情势变更原则的适用。无效合同自成立之日起不具有法律效力，对合同主体不具有约束力。《房地产法》第四十四条对商品房预售作出了严格规定。法律实施后，不符合法定条件的，双方签订的预售合同无效。因此，情势变更原则不适用于无效合同。但由于我国房地产市场成立时间较短，特别是在《房地产法》实施前，商品房预售行为还不规范。因此，对具体情况要区别对待。预售方未申请《建筑规划许可证》或者未取得《商品房预售许可证》，但经有关部门批准，合同其他内容不违法的，为了维护合同的严肃性，保护当事人的合法权益，可以按照合同约定进行有效处理。

2。必须有情势的变化，即可能导致双方签订的合同不能履行或者不能继续履行的客观情况。比如，国家对财政政策、货币政策、价格政策、产业政策都做了很大的调整。再比如当地政府依法行使行政权力的决定，比如1995年北京市政府为了解决夜间施工扰民问题，决定“晚上10时至次日6时以后不准施工”。情事变更原因是适用情事变更原则的前提。只有正确认定情势变化的事实，才能很好地审理此类纠纷。预售商品房合同成立生效后，履行终止前，情形发生变化的。

如果在商品房预售合同签订前发生了情势变更，应当认定当事人已经意识到了发生的事实，那么合同的成立是以变更事实为基础的，所以情势变更的问题就不发生了。比如，市政府决定晚上10点以后不允许施工，开发商还是按昼夜施工计算工时，这样就耽误了交房时间，这不是情势变化。在签订合同时，变更的事实对当事人不利，但当事人仍将其视为合同的内容，即当事人自愿承担风险，因此无需事后保护。另一方面，情况的变化必须在合同完成之前发生。因为，合同终止后，合同关系已经解除，没有理由适用情势变更。此外，还应注意适用情势变更原则的时间。迟延履行合同期间，情况发生变化的，迟延履行合同的一方不得就履行合同后的不公平结果请求减轻或者免除责任。因为如果当事人按约定履行合同，就不会面临变更的情况。否则，客观上必然会鼓励违约方，对守约方显然是不公平的。另一种情况是，在商品房预售合同履行过程中，发生了情势变更，当事人未提出适用情势变更原则，继续履行协议，合同履行完毕后，是否可以主张适用该原则环境的变化。笔者认为，在本案中，可以认为当事人放弃了诉讼请求权，一般不受保护。

4。情况的变化是双方无法预料的。情况的变化一定是由于不可预见的事故引起的。当事人在签订商品房预售合同时能够预见的，表明对该事件可能发生的风险予以确认。风险发生后，不能适用情势变更原则。当事人本应预见但未预见，或者虽预见但轻信可以避免而未采取预防措施的，是主观上有过错的，责任由当事人自己承担。情势的变化使原合同的履行不公平。情势变更后，合同基础丧失，双方对价关系受损。当事人继续按照原合同履行义务的，将丧失合同效力