“退还订金”具备特定条件，具体包括由于合约条文无法达成一致立场而必须进行退还处理，此外，该项要求仅限于在认购协议约定的时间范围内签订正式合同，为了成功退还订金，需提供相应证据表明上述情况属实。购房者可凭借合同协商过程中双方对于某些条款修改的详细记录，作为退还订金的依据；或者是依靠双方进行交谈的录音文件，以示证据支持。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。