第28届成都市交易会(2006秋季)圆满落下了帷幕。从本次房交会的交易情况看，总成交290套，成交面积22325.414平方米，成交金额7343.205万元。其中私房成交14940.298平方米，成交金额4944.679万元，政策性住房成交7385.116平方米，成交金额2398.526万元。

据统计，房交会上参展的中介30余家，大的品牌中介所占的成交比重较大，其中顺驰成交42套，21世纪和富房分别成交30余套，东方人家成交22套，玛雅房屋成交15套，仅此五家品牌中介就占了总成交量的48%，很多中小中介的成交情况并不理想，与今年春交会成交的901套相比总的成交量下滑了67.8%。大量的数字表明二手房市场开始走低，原因何在?它的又将如何发展?带着系列问题我们走访了成都几家品牌中介。

成交走低税费上涨是根源

今年房交会与往届不同，活动时间定在国庆大假期间，这在成都尚属首次。大假期间，庞大的人流量不管是对的展示宣传，还是销售都有很好的促进作用，而二手房却刚好相反，有需求的购房者借大假外出旅游，而来川的游客也没有表现出对成都二手房较高的兴趣。同时，随着消费者对居住品质追求的提高，很多陈旧的二手房已经不能满足消费者的需求，渐渐失去了对购房者的吸引力，新兴社区优质的配套，合理的户型受到购房者青睐，而这些次新房却受到5年期的限制，使得很多购房者对放弃了对二手房的考虑。另外，政策对消费者购房行为带来的心理冲击，使得购房的观望氛围仍然浓烈。

成交走底的原因种种，但在众多因素中，最直接的根源还是房价。人们觉得二手房的房价比新房还高，甚至有说法，买一套二手房的钱可以买一套新房外加一辆坨坨车。随着房产新政的出台，营业税和个税的征收，二手房房价开始上涨，1.5%的契税，1%的土地收益金，1%的费，0.4%的权证费和评估费，2.5%的中介费，再加上5.5%的营业税，总税费是总房价的10%左右，过多的税费使得二手房的价位不亚于新房。

我们对同处城南的建筑面积相等的一套新房和一套二手房的具体计算单进行比较：(见表1)从图表的比较不难看出，新房所交的税费为10923元，是总房价的2.2%，再看二手房所交的税费为32642.5元，是总房价的8.2%，二手房所承受的税费是接近新房的4倍。二手房的总房价比新房底了近9万，但是加上各种税费应付的总款却仅比新房底6万多，高额的税费让很多购房者持币观望，不敢下手。

房价上涨二手房价赶超新房

在人们传统的观念中二手房就是低质低价，而现在二手房房价已和新房持平，这一市场状况就充分反驳了这种偏见，二手房的概念已经不同，它成熟的区域，完善的配套，便捷的交通，强势的黄金地段，使得它的需求性越来越高。传统的观念里之所以买二手房是因为买不起新房，但现在，为什么还有很多消费者仍然看中二手房，而且大多还是优质的消费者，为什么同样的区域，同样的配套，同样的户型，一些配套好的品质，一期的二手房比二期的新房还卖得贵，从消费者的购买心理来看，现房比期房有安全感，二手房独特的心理性是新房不具备的，另外，位处市内的二手房高品质的居住性使它同时具有了相当高的投资性，随着城市的扩建，市内的房屋越来越紧缺。凡事有果必有因，并非空穴来风，二手房具有它独特的优势，其购买的心理性、居住性、投资性等很多都是新房所不能比拟的。

东方人家资源管理部经理张某说，把新房和二手房进行对比，首先，市内的品质楼盘已经没有了，新的楼盘大多靠近三环，很多居民买菜都要坐车，因配套不完善而支付的费用长年累月也不是一笔小数目，而二手房成熟的环境也使得它相应的节省了很多不必要的开支。其次，我们看到的在售新房都是期房，开发商销售的仅是一种概念，对于购房者而言，看不到实在的房屋，没有任何质量的保证，这也就是为什么经常会有购房纠纷和退房事件的发生，二手房是现房交易，购房者可以看实拿稳再下手，买得心安理得。另外，新房在区位上给上班族带来了很多的不便，即使是自驾从三环进城，路上的时间消耗也不是件简单的事，而二手房在地理位置上的绝对优势避免了这一切。毕竟购房不单单是居住，它还涉及工作和生活，所以二手房房价与新房持平并不是没有道理，它是以它的优势在证明自己的价值。

优胜劣汰市场走向规范化

秋交会上，二手房展区参展的中介30余家，除了顺驰、21世纪不动产、富房、东方人家、金丰易居等几家品牌中介展位上稍显热闹外，很多中介都门庭冷落。同时，我们也发现，以往房交会上的很多中小中介都已经撤出展位不见踪影，随着市场的发展的日趋完善和专业，竞争也逐步加剧，一些小中介已经退出市场。

房交会上，品牌中介在其良好的企业形象基础上，依靠物力和人力策划了不少购房活动，带动了人气也促进了交易，顺驰的购房游西藏感受净土奇境、富房的买房反现1000元、东方人家的激情2006F1锦标赛，活动阵容强大而具感召力，站在购房者的角度看，首选的肯定还是品牌中介。

21世纪不动产市场部经理舒某谈到，二手房价位在慢慢升高，短期来说可能会对成交量有一些影响，但从长远来看对二手房市场的发展是件好事。它让消费者重新认识到二手房的价值所在，同时也在引导着一种新的消费观，在日趋完善，优胜劣汰的市场中，不免会有很多抵抗力不强的中介倒下。今年的秋交会虽然看上去有点冷清，为二手房的发展担忧，但从长远来看，种种迹象都表明成都二手房市场正在朝着一个健康规范的方向发展。

新房杂税计算单

项目：

建筑面积(m2)：84

房屋单价(元)：5800

房屋总价(元)：487200

公证费(元)：400

维修基金(元)：3215

契税(元)：7308

合计应付总款(元)：498123

二手房杂税计算单

地址：玉林小区过户费

建筑面积(m2)：83

房屋总价(元)：400000

契税(元)：6000

交易手续费(元)：498

转移登记费(元/户)：80

公证费(元)：200

营业税(元)：7370

个税(元)：1328

维修基金(元)：2282.5

国土证(元)：1992

按揭贷款费评估费(元)：840

抵押登记费(元)：392

担保费(元)：3360