一、买二手房怎样确定无抵押无讼争

问题

我家准备购买一套二手房，对该套房子的面积、结构、楼层以及地理位置等各方面条件，我和丈夫在经过严格考察之后均十分满意。正要拍板掏钱时，却有好心的朋友提醒我要小心，因为房地产市场的欺诈现象严重，有的一房二卖，有的产权不明，有的设置了抵押仍隐瞒实情出售坑人。我听了不禁倒吸一口冷气。说实在的，作为工薪阶层，买房子是天大的事情。假若真的被骗，这打击如何承受得起?所以我们想再等等再看看。别的不说，有一个问题是必须打听清楚的，那就是：购买二手房时，该怎样确定房屋无抵押、无讼争呢?

律师解答：

房屋属于公民的“不动产”之一。法律对不动产的变动，采取的是“登记生效”原则，即不动产的设立、变更、转让和消灭都应当依法办理登记，否则不发生效力。房屋抵押权的设立也应当依法办理登记手续。

正因为如此，《城市房地产管理法》规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”《民法典》则规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

据此可知，要想确定你想购买的那套房子是否有抵押和讼争，可以在房主的陪同下，到当地房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结。

二、如何防范二手房买卖风险

当风险出现之后，为了保护买主的合法权益，如何防范二手房买卖风险就显得非常重要。下面针对上述所提到的风险，提出相应地风险防范措施：

1、明晰主体资格和房屋产权归属

房屋产权归属问题的重要性在于确认谁是待售二手房的主人。!通常情况下，我们可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等证件来证明自己的身份，同时也要审查二手房的权属证明及相关文件，确认房屋产权归属。

此外，产权证上若是两人以上，则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能全部到场，则要求其出示委托书公证书，千万不要随随便便让人代签，一旦出现其他共有人反对出售该房产，根据《城市房地产管理法》第二百三十八条第4款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书，购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实，不排除公证书伪造的可能。

2、完善合同条款，规避房贷风险

通常作为工薪阶层的购房者，在购房时往往会向银行贷款。为避免由于银行贷不出来而承担违约责任，有必要在签订买卖合同时就在合同中明确约定“若贷款办不下来，无条件的解除买卖合同，退回购房定金及首付款”，以此来避免因为银行无法贷款而承担违约责任。

3、尽量与售房人接触协商，没有产权证的二手房慎买

当遇到首付款风险时，最好的方法是尽量和售房人协商，在交易中心过户时将首付款全部支付给售房人，或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管。切忌将首付款交由中介的业务员个人保管，现实中常出现业务员卷款潜逃的案例。

此外，如果该二手房没有产权证，最好谨慎考虑，不要急着买。因为在市场上流通的房屋，法律要求必须有产权登记。还有一个类似的例子，就是农村宅基地的购买也要慎重，除了本村村民有权购买之外，其他人购买农村房产，都是无法拿到产权证的。

4、购买出租二手房，必须先取得承租者的书面放弃优先购买声明

在购买出租的二手房，一定要得到承租人书面放弃优先购买权的申明，否则即使是交易过户后，承租人还是可以行使优先购买权，而撤消买卖合同。所以，这一步非常重要，它能够避免作无用功。

5、清除待售房屋上的他物权

待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。