1、没有书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
2、借名购买经济适用房等保障性住房,即使签订了书面协议,但因规避政策,该协议存在被法院认定无效的可能,借名买房人无法实现获得房屋产权的目的。
3、在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。
4、购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采取登记原则,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
5、即便登记人认可自己的“背房”身份,但如果其陷入诉讼,借名人很可能跟着吃挂落儿。因为借名买房是借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。比如登记人离婚,其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;或者登记人背上外债,债权人申请保全,就会使房屋被查封。
6、如果登记人将房屋转让给第三人,借名人的房子很可能打了水漂,再也要不回来。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下,从登记人手中买了房子,借名人就会面临丧失房屋的可能,最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。
借名购房相关法律风险提示
1、借他人之名购买房屋,如系规避法律禁止性规定,有可能导致最终合同无效的风险。
2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议,构成隐名代理,买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成,并不应受中介方承诺或担保的影响。
3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有,在借名行为不违背法律禁止性规定情况下,借用人只享有债权,在借名人无权处分情形,存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实,甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失,即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
4、经开发商同意,从亲友手中购买转售商品房,即使实际交款并入住,但产权人未变更,亦无书面的房屋买卖合同可资证明,就会存在某现实案例中的风险:即便是兄妹,交了钱,不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房,不过是私下借住而已。故,购买转售商品房,不仅要签订书面合同,还要最终达致产权过户的结果。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
在我们的日常生活中,有的人可能不方便以自己的名字直接购买房屋,可能会借用他人名义,这就是借名买房。借名买房可能会规避税收,逃避相关的法律责任,从而获得不正当利益,此时我们是需要注意相关的民事法律法规的规定的,更好的保护自己的权益。
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