二手房买卖定金退还---违约方可要求定金退还分析

笔者：广州市房地产专业律师，注册执业9年，对房地产买卖合同有研究，成功为多位已交定金购买房产、汽车人士代理定金退还手续。

实践中，“违约方”要求定金返还只要符合一定条件，可以要求卖房人返还定金，法院予以支持，当事人也可以创造条件，使返还定金的条件成就，但不能获得双倍定金返还。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

案例1：

甲方王小姐向乙方吴小姐购买广园东路凤凰城内二手商品房一套房价142万元，中介口头承诺帮助王小姐可以申请到100万元的贷款，双方与中介公司签订三方买卖合同，并于当天支付定金2万元。7日后，王小姐担心供房压力大，选择解除合同，但想要会定金2万元，再咨询笔者后，认为王小姐可以要回定金，但需尽快通知相关方，在委托笔者后，仅3日时间圆满收取了定金。

案例2：马-总在汽车展销会上看中了一款棕色“欧歌”四驱车，总价105万元，展销会上，业务员承诺是最优惠价，马-总当场支付5万元定金，10日后，车方没有交车，说车辆在途中。马-总后来认为“宝马”系车型更好，逐想退车，收回定金，几经交涉，卖车方不同意。经朋友介绍咨询笔者，本律师认为马-总可以要求退回定金，则起诉至天河区人民法院，开庭前，车方退回了定金。

本律师代理的多起《二手商品房买卖合同》定金纠纷的案件，在多数情况下，采取合适的方式，可以请求退还定金。

如何在《二手商品房买卖合同》中对定金条款的约定直接关系到解除合同情况下能否退还定金。

在二手房交易中，中介公司一般要求买方先交定金，先把要买的房子定下来。如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因想退定金，一般是比较困难的，所以要谨防中介公司在定金方面设置的合同陷阱。如何顺利退回定金呢?笔者建议采用下列方式：

一是将交给中介公司或房主的钱约定为预付款，比如“买方缴纳卖方(或中介公司)1万元，属于预付款，如果买卖双方没有签订协议了，此款全部退还买方”。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的，而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退，有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明。

二是不与中介公司签订居间协议或委托代理协议，而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。

三是是如果交了定金，要在合同中写明一定时间之内(比如30天)，买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议，定金要退还。

四是签订定金协议前一定据理力争，和中介协商定金条款，将对自己有利的条款写入协议或合同，签订对自己有利的协议，维护自己的合法权益，如果没有这方面的专业知识，可以聘请专业人士帮助。

提示：在商品房买卖中，建议请律师陪同签订《房屋买卖合同》可有效保障当事人利益。