在房价不断高起的今天，房产对每个人来说不仅是生活的居所，更是价值不菲的重要财产，但据本律师所知，许多购房人在支付全部房款后由于各种原因不去办理过户手续，有的甚至十几年都未将房产过户到自己名下。买方不办理过户的原因主要有：想少缴税、房产在抵押中、卖方存在特殊情况过户不便等。买房不办理过户，无论时间长短，对买方都意味着巨大的风险，以下的案例足以警示当事人。

李某(买方)于2006年5月购买张某夫妻(卖方)的房子，房产证登记在张某夫妻名下，当时房子尚有贷款未还清，还在银行的抵押当中。双方签订房屋买卖合同后，李某将46万元支付给张某，张某将房子交付给李某，此后李某便以张某的名义向银行归还贷款。到2011年底李某将42万多元的房贷还清，李某便向张某提出要求办理过户，可此时张某之妻因犯罪已到外地监狱服刑。张某便对李某说：“房子卖给你了，房子你住着，房产证你拿着，我妻子在监狱，办过户很麻烦，过户以后再说吧，房子是你的了，你放心。”李某也认为过户麻烦就同意了。2013年底张某之妻出狱，双方于2014年1月到桂林市房地产管理局办理过户，此时李某才得知该房产已于2013年10月被法院查封，原因是张某因欠债80万元被债权人起诉至法院，法院应债权人提出的财产保全申请查封了该房产，桂林市房地产管理局因此拒绝办理房产过户。

李某前来要求我代理本案，因无法胜诉，我未接案。

本律师分析大家最为关切的三个问题：

1、李某与张某签订的房屋买卖合同是否有效;

2、该房产在法律上的归属;

3、张某的债权人权利优先还是李某的权利优先。

关于合同的效力，李某与张某签订的房屋买卖合同自愿合法，合同有效。虽未办理过户手续，但不影响合同的效力。

关于房产的归属，即房产归谁所有，该房产属张某夫妻所有，不属李某所有。双方交易的标的物是不动产，根据民法典规定，不动产物权经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由于双方转让房屋未办理所有权变更登记，因此李某虽支付了全部房款，且占有、使用房屋多年，但未取得房屋所有权，房屋仍属张某夫妻所有，法院的查封合法。

关于谁的权利优先，张某债权人的权利优先。既然房屋买卖合同有效，李某的权利为何不能优先呢?因为李某依据合同取得的是债权，不是物权，该债权只是未设担保，也无司法保障的一般债权，而张某的债权人已向法院申请查封，其债权获得了司法保障，因此，张某的债权人享有优先于李某的权利。如张某不还钱，判决生效后法院将拍卖该房屋使张某的债权人受偿。

我分析到此李某已欲哭无泪，痛心疾首。花费将近90万元，穷尽一生积蓄购买的房屋将要失去，作为律师，我为当事人深感惋惜，却已无能为力。在法院查封前，李某有充分的时间去办理过户，但李某长达七年不去办理过户，才酿成今日无可挽回的后果。尽管当时房屋因抵押、张某之妻坐牢等原因过户确实麻烦，但并非不可为。当日再麻烦，也远比今日损失殆尽好万倍。