(一)物业管理企业的市场定位对收费的影响

1.物业管理企业必须正视自己整合能力,找准市场定位。

物业管理企业首先对自己的品牌、社会信誉度做出客观评价,对市场进行定位,确定自己主题产品;其次是正视自身相关“资本”的开发和人力资源储备的质量和数量;再次,建立一套与自身系统相匹配的质量及服务产品体系,是完成合同内容的基础和有力保证,否则,业主对物业管理企业的定位不认可。

2.面临竞争,慎选项目。

物业管理企业面临激烈的竞争,成都的物业管理市场目前仅取得物业管理资质的物业管理企业就近800家,国内外知名品牌企业如:万科、中海、万达等已经在成都抢滩成功。尽管有国有大中型企业改革、高校后勤改制、军队房产的多元化、社会化管理及成都市每年以一、二百万平方米的开发量补充市场等许多大好机遇,但是本地区90%左右的物业管理企业面临着亏损经营的残酷现实,所以不要为占有市场而盲目承接项目,应学会理性选择,即坚持四不“管”原则:

①科技含量低,配套设施差,工程质量差的项目不接管;

②开发商信誉度差的项目不接管;

③物业管理意识差和市场发育不健全的项目不接管;

④业主委员会招标的二、三手项目不接管,该类物业还不具备招标能力和承担相应责任及履行债务偿还能力。

物业的市场定位是否准确,物业项目是否具备物业管理条件,这些不仅会影响物业管理,而且会影响收费。

(二)物业管理收费标准对收费的影响

物业管理收费标准目前按成本法“以支定收”的原则来确定,所以物业管理企业在选择物业项目时,首先要对地域经济、地理位置、周边环境、楼盘市场定位、购房者的消费水平等进行社会调查分析,确定服务水平;其次,是根据目前规模、设施配置情况,与周边可比项目进行横向比较,确定收费范围;最后根据企业自身管理模式并结合项目的具体要求编制物业管理方案,制定收费标准参与投标。

因此,在制定物业收费标准时,应切合实际,做到既满足企业利益,又符合业主的要求,达到双赢局面,否则,就会影响收费。

(三)物业管理水平对收费的影响

随着当代技术的进步与发展,网络化、智能化管理服务也成为物业管理服务的重要手段,物业管理行业已从起步时的“保安加扫把”快速过渡到现代专业化,从过去的劳动密集型逐渐转变到技术密集型。面对现代物业,物业管理企业唯一出路是不断更新学习,接受新的管理技能和管理水平,提高服务水准;坚持“关注业主需求”,提供“诚信服务”的工作宗旨,以市场为导向,以效益为中心,走优质服务道路,充分认识市场经济学原理;科学的成本控制,提高管理服务水平,物业管理人员应具备良好的政治素养,正确的经营思想,强烈的事业心,能全心全意为业主服务,能为本企业利益着想,有很强的法制观念;具有较强的管理能力,不断满足业主对物业环境服务的品质要求,坚决杜绝业主抵制收费的不规范行为。