恰逢《物业服务收费管理办法》(下称办法)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据办法，物业管理费的构成分三个部份：

一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;

二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;

三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，办法已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

第三部份住宅区共性服务费，办法也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，公司是以营利为目的的社团法人，这一定义包含着特征之一：公司是以营利为目的的经济组织。为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

按照上述步骤和根据办法中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)

2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)

3、绿化管理费(C)

4、清洁卫生费(D)

5、保安费(E)

6、办公费(F)

7、法定税费(G)。

目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别X1X2X3XK0因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：X=X1X2X3XK

由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为X/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为X1/12、X2/12、X3/12XK/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1S2S3SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=X/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：

Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，，YK=XK/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1Y2Y3Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。

一、物业纠纷有哪几种类型

（一）物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

（二）业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。

（三）业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。

（四）因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

（五）因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

（六）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。

（七）前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。

物业管理纠纷可以到当地的房管中心进行投诉，一般都会先调解，调解无果的就会走诉讼程序。物业纠纷主要是指业主和物业公司之间的纠纷，主要包括物业费和其他相关的纠纷等。