刘先生：我和女朋友共同出资购买了一套房屋，首付款是我们共同出资的。但是后来的贷款是由我的公积金贷的，每月贷款也是由我本人支付的，现在房产证还没有办理下来，购房协议上是我们双方的名字。现在我和女友协议分手，请问，怎么分割该房屋呢?是不是一人一半?律师解答：按照我国法律规定，你与你女朋友对于该房屋属于按份共有，应按双方的出资比例计算对于该房屋所拥有的份额。

付了定金但没过户的房产被转让了

何先生：我准备将房屋卖给甲，当时并没有签订买卖协议，只收了他1万元定金，在收条上注明了房款为65万元。现在我不想把房屋卖给他了，也愿意将定金退还给他，并愿意承担一定的违约赔偿责任。但是甲说已经和乙签订了买卖协议并收取了对方2万元的定金，如果我不卖给他，就必须偿付乙的损失，请问，我必须承担这个损失吗?

律师解答：按照您的说法，您与甲虽然没有签订书面的买卖协议，但是收取了对方定金，并约定了房屋的价格，可以说双方有进行房屋买卖的意思表示。您现在要违约的确要承担相应的违约责任，但是在房屋并没有过户之前，甲根本无权转让给乙，您并没有义务承担甲方因此产生的赔偿责任。

一、退房有哪些程序？

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

1、订金（定金或认购金）阶段

当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜-涛与刘*林律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

2、已做预售登记阶段

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

3、入住阶段

在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

4、房产证办理完毕阶段

房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。