发布部门:北京市地方税务局发布文号:京地税二［1996］251号各区、县地税局、各分局，市局各处室、直属单位：为搞好本市贯彻开征土地增值税工作，市局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关文件编写了《土地增值税纳税指南》，现印发给你们，请你们采取各种形式向纳税单位和个人宣传，使纳税人切实掌握和熟悉土地增值税的政策法规和征管规程，增强纳税人依照规范的征管程序依法纳税的观念。一九九六年六月七日土地增值税纳税指南一、问：什么是土地增值税？答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，按照规定的税率计征的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)，财政部于1995年1月27日公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)，土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。本市自《细则》公布之日起实施土地增值税。二、问：土地增值税的征税范围是什么？答：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。具体讲：

1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用的不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

2、转让房地产的，只对转让后取得的增值收入征税，虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠与等无偿转让房地产的行为不在土地增值税的征税范围。

3、只对转让房地产的征税，不转让的不征税。例如：出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，所以，不属于土地增值税的征税范围。三、问：谁是土地增值税的纳税义务人？答：《条例》第二条明确“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外籍个人、华侨、港澳台同胞等，只要有转让房地产行为并取得增值收入的，都是土地增值税的纳税义务人，都要按照《条例》的规定缴纳土地增值税。四、问：土地增值税的征税对象是什么？答：土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》和《细则》规定有以下几项：1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按发生额扣除。3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发(1996)7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除外，其他房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之和的10%的比例计算扣除金额。