业主可以要求退房的情况：1、延期交付房屋；2、合同无效；3、开发商未经购房人同意擅自变更设计；4、房屋面积误差超过3％；5、房屋质量不合格影响使用；6、房子产权有问题；7、存在合同欺诈等其他问题的；8、迟延办理房屋所有权登记；9、按揭合同不能办理；10、在建工程转让。

什么情况下开发商能要求退房

出现以下情况，可要求开发商退房：1、合同中约定的解除合同条件成就；2、出现房屋主体结构出现质量问题无法交付等法定解除情形；3、协商一致后，同意解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《商品房销售管理办法》第三十五条，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。