原告杨某诉被告黄某及反诉原告黄某诉反诉被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)黄某、钟某于2005年3月6日签订了《定金协议》及《房屋转让协议》各一份。约定：黄某、钟某(甲方)将其购置的浦东新区杨思路855弄47号802室房屋以人民币143万元价格转让给杨某(乙方)，因甲方房屋产权证尚在办理中，乙方向甲方支付购房定金人民币286000元。双方如有违约，按定金罚则处理。双方另约定，乙方杨某于2005年3月9日前除给付甲方黄某、钟某购房定金286000元外，另给付首期购房款人民币144000元，甲方收到乙方该钱款后三个工作日内自行还清系争房屋的银行贷款，并办理注销房屋抵押手续。待甲方办出房屋产权证后三个工作日后，通过房屋中介公司协助乙方向银行办理购房贷款人民币100万元，甲方逾期未办理还贷手续的，合同签订后甲方不卖的，则向乙方支付违约金286000元;乙方反悔不买的，则向甲方支付违约金人民币286000元，甲乙双方合同解除。合同签订后，因国家对房地产市场宏观调控，银行调整了房贷政策，致房价走势趋向回落。黄某、钟某因故未能按约办理提前还清银行房屋贷款，未及时注销系争房屋的抵押手续。黄某、钟某于2005年5月30日取得出租房屋的产权证，即日，房屋中介公司向杨某发出《催告函》，要求杨某收到函件后二日内向银行办理购房贷款，遭原告杨某拒绝。随后，黄某、钟某即向银行申请提前归还房贷，并于同年6月8日还清了银行全部房屋贷款。2008年6月初，杨某向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并要求黄某、钟某退还房款并赔偿经济损失。案件审理过程中，黄某、钟某提出反诉

原告诉称，按照原、被告于2005年3月签订的《房屋买卖协议》，原告按约给付被告购房款共计人民币43万元。协议另约定，被告应于2005年5月1日之前办出房产证，被告收到原告支付的上述房款后三个工作日内还清其在银行的全部房贷，并办理注销抵押手续。逾期未办理还贷手续的，则应向原告支付违约金人民币286000元。被告未按约定期限内办出房产证，并未在协议约定时间内还清银行贷款和办理抵押注销手续。被告的行为严重违约，故要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求退还已付房款人民币43万元，并要求被告支付违约金人民币286000元。

被告辩称，根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告将浦东新区杨思路855弄47号802室房屋转让给原告，被告转让的该房屋开发商虽然已经拿到大产证，但被告实际取得该房屋的产权证尚需一段时间(一般二个月左右)。双方约定待被告取得产权后为原告办理银行购房贷款手续。合同约定待被告取得产权后为原告办理银行购房贷款手续。合同约定被告办出房屋产权证的时间为2005年5月1日是暂测的日期，由于开发商的原因被告取得出售房屋产权证的日期为2005年5月30日，并非属被告故意违约。期间，由于国家调整房价力度加大，放假滞胀下跌，原告借故退房意图明显，被告考虑上述因素，为减少损失，故未按约及时办理还清银行购房贷款手续，被告在5月30日取得房屋产证后，及时还清了银行贷款。被告逾期办理银行还贷手续，属非根本性违约，并未妨碍双方房屋买卖合同目的实现。根据合同约定，被告逾期还贷，不构成解除合同的条件，故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告诉称，房屋转让协议签订后，由于国家政策的宏观调控，房价下跌。反诉被告杨某即多次向反诉原告提出退房要求，遭到反诉原告拒绝后于2005年5月19日向中介方发函借故要求退还贷款资料。由于房屋开发商的原因，反诉原告于2005年5月30日才取得房屋产权证，反诉原告取得房屋产权证后，即向银行办理了提前归还房屋贷款手续。反诉原告方不存在逾期未办理还贷手续的情形，不构成违约。况且，根据合同约定，即使反诉原告逾期归还银行房屋贷款，应承担银行利息垫资费用等责任，不构成解除房屋买卖合同的条件。目前，反诉原告已取得房屋产权证，并已还清房贷，房屋转让的条件已成就，反诉被告因房屋降价因素提出解除房屋买卖合同，违约行为明显，故要求法院依法判令反诉被告继续履行合同，并支付反诉原告违约金人民币286000元。

反诉被告杨某辩称，反诉原告在合同履行期限届满前没有按照约定办理房屋产权证，没有按合同约定时间还清房屋贷款及时注销抵押手续，严重违约，以自己的行为表明不履行主要债务，已完全符合法定的解除合同条件。双方约定反诉被告的购房款中除首付款以外，其余100万元向银行贷款的，现国家对房贷的政策调整，反诉被告无法向银行贷款100万元，因而没有继续履行买房合同的经济能力，故要求驳回反诉原告诉讼请求。

【审理结果】

法庭认为，原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)黄某、钟某签订的《房屋买卖协议》及《定金协议》系双方真是意思表示，具有法律约束力。按照合同约定，房屋出让方逾期未办理还贷手续，并签订合同后后悔不卖房屋的，或房屋受让方签订合同后，反悔不买房屋的，构成双方约定的解除合同的条件，违约方应支付对方违约金286000元。房屋买卖双方均明知转让房屋的权利凭证尚未取得，按通常规定系争房屋两个月能办出房屋产权证，故在合同将出让方办出房产证的日期暂定为2005年5月1日，被告(反诉原告)实际取得出让房屋产权证的日期是2005年5月30日，逾期一个月时间属非根本性违约，究其原因主要是在房屋开发商一方。但被告(反诉原告)对自己违约行为也应承担相应的责任。被告(反诉原告)在取得房屋产权证后即向银行办理还贷手续，注销了房屋抵押，并未造成不能实现合同目的。现原告(反诉被告)将被告(反诉原告)逾期取得房产证及办理银行还贷手续行为作为法定解除合同条件，缺乏依据。现房屋转让成就，原告(反诉被告)要求解除房屋买卖协议，应视为放假下跌后后悔不买房屋，构成根本性违约。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。鉴于本案双方在履行合同过程中均有违约行为，应根据各自违约程度承担相应的责任。现被告(反诉原告)考虑原告(反诉被告)银行房贷政策调整无力履行合同，同意解除合同，但要求其承担10万元违约金的主张，尚属合理，应予支持。综上，法庭依法判决如下：

一、解除原告杨某与被告黄某、钟某于2005年3月6日签订的房屋买卖协议;

二、被告黄某、钟某应共同返还原告杨某购房款共计人民币43万元;

三、原告杨某的其他诉讼请求不予支持;

四、反诉被告杨某应给付反诉原告黄某、钟某违约金人民币10万元;

五、反诉原告黄某、钟某其他反诉请求不予支持。

【律师提示】

原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)黄某、钟某签订的《房屋买卖协议》及《定金协议》，房屋买卖双方均明知转让房屋的权利凭证尚未取得，按通常规定系争房屋两个月能办出房屋产权证，故在合同将出让方办出房产证的日期暂定为2005年5月1日，被告(反诉原告)实际取得出让房屋产权证的日期是2005年5月30日。被告应遵守合同的约定在5月1日办出房产证，该日期为双方约定的日期，意思表示真实、明确，而被告在5月1日没有办出房产证，没有给原告合理的解释，也没有在协议约定时间内还清银行贷款和办理抵押注销手续。因此，本律师认为，被告应当承担违约责任。