西安市仲裁委员会副主任兼秘书长潘*星介绍，去年共受理仲裁案件885件，其中商品房买卖合同纠纷479件。比前一年翻了一番。2007年，西安市仲裁委员会受理了40%的房产证逾期案件，其中90%以上是开发商造成的。从去年受理的案件来看，逾期未领房地产许可证的主要原因是开发商未取得土地使用权、建设用地规划许可证和建设许可证。2007年，约30%的纠纷是由商品房延期交付引起的。潘×星认为，延误的原因之一是开发商资金短缺，不到位，导致工期延长。第二个原因是房地产开发周期普遍较长，政策和市场影响建设周期。

延迟交房后，购房者有权解除合同，但现实中，很少有人主张解除合同，这与近年来西安商品房价格不断上涨有很大关系。

“房屋质量纠纷是近年来商品房买卖合同纠纷的又一新点，主要体现在非主体工程的缺陷上。”潘×星说：“房屋质量分为主体工程质量和非主体工程缺陷。房屋主体质量不合格引发的纠纷比较少见，主要是房屋质量的共同缺陷。”潘×星说，开发商卖房后，一般把保修责任委托给物业公司或建筑企业。当买方提出质量缺陷时，开发商、物业公司和施工方相互推卸责任。

潘×星表示，一旦发生质量纠纷，开发商应始终向消费者承担房屋维修责任。负责维修过程中的沟通和解决。如果开发商未能及时履行相应的维修义务，买方可自行维修，维修费用由开发商承担。2002年9月30日，王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），付款方式为首付加按揭，首付10万元，按揭20万元。双方还约定，如果王先生因开发商责任未能在规定期限内取得房屋产权证，开发商将按已付房价的2%向王先生支付违约金。2005年10月，王先生未取得房地产证，多次交涉未果。王先生向仲裁委员会申请仲裁，要求开发商承担逾期申请的违约金。但对于逾期申请违约金的计算，开发商和王先生有不同意见。

分析：

西安仲裁委员会主任白×立解释说，王先生在本案中的一个关键问题是如何确定违约金的计算基数。

一是王先生已付清全部房款，违约金的计算基数应按全部房款计算（即30万元、6000元的2%）；二是王先生作为买受人在一定期限内未按时支付月供的，由出卖人承担责任补充供应和回购担保，银行冻结抵押贷款的10%-20%作为保证金。这与买方一次性全额付款不同，因此违约金的计算应按“首付+王先生月供”计算。在实践中，违约金的计算有两种方式。

房产证逾期的防范措施：

上述论点的关键在于对已付房价或总房价概念的不同理解。建议商品房买卖合同当事人在合同中明确已付房价或总房价的概念，明确约定已付房价或总房价是指合同总金额，或直接约定金额，以避免分歧和误解。同时，对于违约金的计算方法，最好不要约定简单的固定金额，而是按日或按月计算，以体现合同的公平性、合理性和违约责任条款的作用。

案例二：因不可抗力延迟交付房屋的责任免除应区别对待。赵某认为，按照合同约定，开发商应该支付违约金。但开发商认为逾期交房是由于建设过程中雨天过多、停电所致，无过错拒绝支付违约金。

分析：

西安仲裁委员会主任白×立表示，下雨、停电、行政机关限制建设、原材料涨价等因素并非不可抗力，因此，开发商是否可以免除延期交房的责任，应根据合同区别对待。

在实践中，开发商有权主动起草合同文本。开发人员有能力在开发周期中考虑这些可预测的因素，然后确定交付时间。防范措施：陕西永嘉信律师事务所韩安主任建议，业主可在示范合同中约定不可抗力发生后的特别约定。示范合同第九条“逾期交付的违约责任”第二款规定，“上述房价款的支付和支付以“\元计算（建议填写合同价款或双方约定的金额）”为准”。建议上述协议中开发商也应告知合同双方，以便于开发商与业主之间的有效沟通和相互理解。案例三：房屋质量不合格的，业主有权退房并要求赔偿损失。2006年8月，钱女士买了一套商品房，装修时发现室内地面有空鼓，即粉刷层和混凝土层有30多起脱壳。经检查，开发商认为商品房的结构没有问题，只要地面能修好，所以他不愿意赔偿。

分析：

西安市仲裁委员会主任白×立表示，商品房质量问题按严重程度可分为两类：房屋质量不合格和房屋质量缺陷。

由于房屋质量与安全问题关系密切，房屋销售不仅受到双方合同的约束，还受到一系列房地产相关法律法规的约束。

如果房屋主体质量不合格，无论是在房屋交付使用前还是交付使用后发现，业主都有权要求开发商对房屋进行退房，并要求赔偿损失。如果属于房屋主体质量不合格以外的其他质量问题，即普通房屋质量缺陷，此时有必要对其进行详细分析。

房产证逾期预防措施：

业主遇到的商品房质量问题是否属于房屋主体质量不合格，可以根据《建筑法》等一系列有关房屋质量的规定，邀请专业的质量检测机构进行鉴定。

如果是在开发商提供的“住宅质量保证书”规定的保修期内，如果是在开发商提供的“住宅质量保证书”规定的保修期内，开发商应向业主承担维修责任和费用，并应承担给业主造成的其他损失业主在维修期间。

如果质量问题严重影响业主的正常生活和使用，业主仍有权要求开发商退房并赔偿损失。当然，这里的质量问题“严重影响住宅使用”，存在着业主举证、开发商辩护和司法机关认定的问题。

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