一是开发商已提前将房屋出售给购房人，但尚未办理房屋过户手续，也未交付房屋。风险由开发商承担。在这种情况下，购房者不必承担房屋的损失。

第二，房子已经提前卖给了购房者，而且没有办理过户手续，所以在交房时发现房子质量有问题。当房屋出现风险时，买卖双方正在解决房屋的质量问题。此时买卖双方尚未办理书面验收手续，不视为交货。从法律的角度来看，它被称为不交付。因此，当房屋出现风险时，即使买受人已经住过房屋，也不需要承担任何风险。第三，如果交房时没有质量问题入住，无论是否办理了房产过户手续，都只能自己购买。

在二手房买卖中，买卖双方均已签订房屋买卖合同，如未办理房屋过户手续，且房屋未实际交付，或虽办理过户手续，但房屋未交付，两种情况下的风险损失均由二手房卖方承担房子。当然，如果购房者已经入住，无论是否办理过户手续，风险承担都将在购房者入住时转移给购房者。

相关知识：

所谓风险，是指未来可能发生的对房屋产生不利影响的行为或事件。如地震、战争、泥石流、海啸、坠物、恐怖爆炸等。风险的结果是不确定的。由于风险转移时间对双方当事人的重要性，风险转移协议成为一个非常重要的条款。商品房转让只是转让房屋的占有权。此时，房屋产权登记过户尚未开始或正在办理中。买受人只享有房屋的占有权和使用权，房屋所有权尚未转移给买受人。

从正式的角度来看，移交是交付和接收房屋钥匙（通常称为“交钥匙”）。但根据解释，交房不仅是房屋本身的交付验收，即出卖人将房屋所有权转移给买受人，而且是房屋风险的移交或转移。当然，这是法律对买卖双方在合同中不约定“交付”时作出的强制性规定。假设买卖双方在签订买卖合同时，约定完成产权过户登记的时间为“交付”时间，则房屋所有权转移不构成“交付”，不存在风险转移的法律后果。只有符合合同规定的条件，才能发生风险转移的问题。

如果出卖人未能在约定的交房日期内交付房屋，房屋毁损、灭失的风险仍由出卖人承担。买受人在收到出卖人的书面交付通知后，无正当理由拒绝接受该房屋的，自该房屋按照书面交付通知交付使用之日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。因此，房屋交接对双方都具有重大的法律意义，应慎重对待。

风险承担又称风险自留，是指企业自身非理性或理性地主动承担风险，即企业利用内部资源弥补损失。保险和风险承担是企业亏损后的两种主要融资方式，也是风险管理的重要手段。目前，风险自留在发达国家的大型企业中普遍存在。

风险承担是指将项目风险保留在风险管理机构，通过内部控制措施解决风险，或对保留的项目风险不采取措施。风险自留与其他风险对策的根本区别在于，它不改变项目风险的客观本质，即不改变项目风险发生的概率，也不改变项目风险潜在损失的严重程度。