一、不动产最高额抵押登记的注意事项

（一）办理最高额抵押登记应注意：

1、最高额抵押合同的合同文本。由于最高额抵押是一种特殊抵押，与普通抵押之间存在诸多实质区别，因此需要高度注意。

2、对抵押物的权属审查。即抵押物上是否设定有在先的他项物权、法定的优先受偿权，抵押物剩余价值是否超过抵押担保的最高限额等。

3、如果抵押物是不动产或者车辆、船舶等特殊动产的，务必及时到抵押登记机关办理抵押登记。

4、在设定最高限额时，一般要根据抵押物的剩余价值留出一定余地，以保障逾期利息、滞纳金、违约金等具有受偿空间，否则若发生违约情况时主债务本金以外的其他费用可能难以实现。

二、最高额抵押的条件

（一）抵押担保的是将来发生的债券，现在尚未发生；

（二）抵押担保的债权额不定，但设有最高限制额；

（三）实际发生的债券是连续的，不特定的，即债权人不规定对方实际发生债券的次数和数额；

（四）债权人仅对抵押财产行使最高限额度内的优先受偿权；

（五）最高抵押只需登记即可设置。

三、最高额抵押有别于一般抵押权的特点

（一）最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。

比如，张某以一处房产为抵押物，与债权人李某签订了一份担保将来可能发生的100万元债权的最高额抵押合同。

（二）最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。所谓一定期间，是指发生债权的期间。

比如，从2001年1月1日至2001年12月31日发生的债权，抵押人对这个期间发生的债权作担保。所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，张某在1月份向李某借款20万元，3月份又借了30万元，5月份又借了40万元，6月份还了60万元，8月份又借了40万元，以此类推，张某在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过100万元，张某抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保。可见，最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保，既省时、省力、省钱，又可以加速资金流通，有利于促进经济发展。

（三）最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。规定某项商品在一定期间内连续发生的交易可以适用最高额抵押方式，主要是为了简化手续，方便当事人，有利于生产经营。

（四）最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押所有担保的债权在合同约定的期间内经常发生变更，处于不稳定状态，如果允许主合同债权转让，必然会发生最高额抵押权是否随之转让的问题，以及对以后再发生的债权如何担保等问题。在我国市场机制尚未完善的情况下，为保障信贷和交易安全，暂规定最高额抵押的主合同债权不得转让。