一、买家违约如何免责

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

合同的内容由当事人约定，一般包括违约责任条款。当违约情形发生时，可根据合同约定，双方协商或起诉解决。

但若有法定免责事由和约定免责事由，当事人对其违约行为免于承担违约责任。其中，无效的免责条款不能免于承担违约责任。

二、违约免责事由

违约免责事由包括法定免责事由和约定免责事由。

《民法典》第五百九十条规定的就是一种（法定）免责事由：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

不可抗力解释为：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

不可抗力条款中主要包括以下几种情形：

1、自然灾害、如台风、冰雹、地震、海啸、洪水、火山爆发、山体滑坡；

2、政府行为，如征收、征用；

3、社会异常事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。

约定免责事由一般体现为免责条款，是一种合同条款，它是合同的组成部分。

三、无效的免责条款

值得注意的是，有些合同中即使约定了免责事由，也会有免责条款无效而需承担违约责任的情形发生，如：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

以及以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的（如逃税漏税）、格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明无效。