房屋卖买税收交纳新政策

未满两年的公房

王先生有一套**地区建筑面积80平方米公房欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅(即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;②单套建筑面积在140(含)平方米以下;③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。)并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用：

■营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

此房屋要缴纳的营业税为：560000×5%=28000元

■个人所得税：公房所征个人所得税为(销售额-4000×建筑面积-合理费用)×20%。

此房屋要缴纳的个人所得税为：(560000-4000×80)×20%=48000元

注：合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因，合理费用一般很难计算，此处所作计算对其忽略不记。

■印花税：房款总额(成交价)的0.5‰

此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元

■优补成费用：即优惠价补齐成本价，特针对公房而言，为1560元×建筑面积×6%

此房屋要缴纳的优补成费为：1560×80×6%=7488元

■委托中介收费：

■中介费：成交价×1.5%

■房屋要缴纳的中介费为：560000×1.5%=8400元

■居间担保过户费：1500元总计：9900元

■卖方共需缴纳的费用为：28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元

由此看出，对于二手公房卖方来说，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税(新政前，购买一年以上的房屋出售时免征营业税)、个人所得税(以前是自行缴纳)两项费用，即28000+48000=76000元。

符合普通住宅标准

符合普通住宅标准的，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的：

**村一套135平方米的三居室商品房，市场价为6000元/平方米，房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米，原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：

■个人所得税

个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%

契税：702000×1.5%=10530元

印花税：702000×0.5‰=351元

合理费用：契税+印花税=10881元

个人所得税：(810000-702000-10881)×20%=19423.8元

■印花税=售房价×0.5‰

印花税：810000×0.5‰=405元

综合合计：19828.8元

该例中，如果不足2年转手交易，应该缴纳的费用为：

■营业税=售房价×5%

营业税：810000×5%=40500元

■印花税=售房价×0.5‰

印花税：810000×0.5‰=405元

■个人所得税：{售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%

契税：702000×1.5%=10530元

印花税：702000×0.5‰=351元

合理费用：契税+印花税=10881元

个人所得税：(810000-702000-10881)×20%=19423.8元

综合合计：60328.8元

不符合普通住宅标准

**湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，房屋总价为94.25万元，业主两年前购买价格为5800元/平方米，原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：

个人购买住房不足2年转手交易的

■营业税=售房价×5%

营业税：942500×5%=47125元

■印花税=售房价×0.5‰

印花税：942500×0.5‰=471.25元

■个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%

契税：841000×1.5%=12615元

印花税：841000×0.5‰=420.5元

合理费用：契税+印花税=13035.5元

个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元

综合合计：65289.15元

个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的

■营业税=(售房价-原购房价)×5%

营业税：(942500-841000)×5%=5075元

■印花税=售房价×0.5‰

印花税：942500×0.5‰=471.25元

■个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%

契税：841000×1.5%=12615元

印花税：841000×0.5‰=420.5元

合理费用：契税+印花税=13035.5元

个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元

综合合计：2323915元

买方在新政后要缴的税增加了，而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例，如果李先生买了这套房子，他需要缴纳的税为：

■契税：按照新规定，符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。

此房屋要缴纳的契税为：560000×1.5%=8400元

■印花税：为放款总额(成交价)的万分之五。

此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元

■土地出让金：1560×建筑面积×1%

此房屋要缴纳的土地出让金为：1560×80×1%=1248元

总计：8400+280+1248=9928元