关于房地产的查封期限问题，法释[2004]15号《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）和法发[2004]5号《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《房地产执行通知》）均规定：人民法院对房地产的查封期限为二年。2006年7月11日，最高人民法院又做出法函[2006]76号《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产有关期限问题的答复》（以下简称2006年复函），其中提到：《查封规定》施行前采取的查封、扣押、冻结措施，除了当时法律、司法解释及有关通知对期限问题有专门规定的以外，没有期限限制。关于2006年复函与前述规定和通知在不动产查封期限问题上的关系如何理解把握，目前在实务界仍存在一定的困惑。

有人提出2006年复函与前两个司法文件存在矛盾。以2000年进行的房地产查封为例，如果该项查封此后一直没有再办理续封手续，到现在是否仍有效？按照前两个司法文件，查封效力应当已经消灭。而按照2006年复函，似乎因没有期限限制而仍有效。笔者对该问题的理解，结论是：2006年复函与《查封规定》及《房地产执行通知》并不矛盾，而是对他们的合理解释和补充。《查封规定》施行前所作的房地产查封，适用《房地产执行通知》的规定，有期限限制。

这里关键是对2006年复函中除了当时法律、司法解释及有关通知对期限问题有专门规定的以外这一除外条款如何理解的问题。

首先，对该除外条款中的当时，正确的理解应当是：这里的当时，应该是指《查封规定》施行前的整个时间段，而不是指查封实施的当时。2000年进行房地产查封的时候，确实没有查封期限限制。但还要看《查封规定》施行之前这个阶段是否还有其他文件对房地产查封的期限做了规定。

其次，在这个时间段内，如果法律、司法解释及有关通知对期限问题有专门规定，则应按照其规定处理，而不属于2006年复函中所说的没有期限限制。《房地产执行通知》就是在《查封规定》施行前所发的通知，该通知第十一条已规定：人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。该通知自2004年3月1日起实施，且第二十九条明确了本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。2006年复函明确将有关通知与法律、司法解释并列，实际上已经充分注意到《房地产执行通知》的适用问题。《房地产执行通知》的上述规定是对房地产查封期限问题的专门规定，因此在《查封规定》之前对房地产的查封应当自2004年3月1日起开始计算查封期限。《查封规定》对房地产查封的期限做了和《房地产执行通知》一致的规定，但没有明确以前所做的查封从该规定下发之日起计算查封期限。因此关于房地产的查封期限的问题，应继续受《房地产执行通知》的约束。《房地产执行通知》下发前已经进行的房地产查封（以2000年查封为例），至2006年3月1日前没有办理续封手续的，应视为查封的效力已经消灭。

全面地看，2006年复函中关于没有期限限制的规定，实际上不能适用于房地产的查封。这一点在该复函中没有正面提到，是为了避免全面列举的麻烦。因为除了房地产以外，在《查封规定》之前还有其他司法文件设定了查封冻结的期限，如对银行存款的冻结适用最高人民法院与人民银行联合通知中规定的半年的冻结期限，对上市公司国有股和社会法人股的冻结适用1年的期限。做出2006年复函时对此问题是有共识的，即复函只是表示《查封规定》下发前的一部分财产，具体是指动产、债权、非上市公司国有股和社会法人股的股权、其他财产权的查封，没有期限限制。

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