一、住建部约谈12城释放什么调控信号
“五一”前后,住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前,已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安6个城市作出回应。
专家认为,此轮约谈重申毫不动摇地坚持“房住不炒”定位,释放强烈政策信号,将进一步推动地方政府因城因地制宜,精准施策,落实地方调控主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。
6城如何回应?
出台新规、堵住漏洞、加强监管
6个回应城市均针对房地产市场出现的新情况,对原有调控加强落实,出台新规,堵住漏洞,加强监管。
成都针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”,15日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭,对离异家庭购房、新购房转让条件作了新规定,同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定。
西南财经大学经济学院副教授说,成都“最严调控令”有利于把不正常的投机性需求挤出市场,保护真正的刚需性购房,缓解市场供需矛盾。
哈尔滨要求主城区内新房3年限售;长春要求商品房成交价格不得高于预售申报价格;贵阳重申3年限售规定,调整住房公积金政策;佛山重申房地产销售秩序,在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面作了较为细致的规定。
,哈尔滨和贵阳针对住房需求较大区域,调整加大住宅用地供地规模,贵阳建立房价与地价联动机制,严防地价过快上涨。
约谈后,西安市房管局加大了巡查力度,对违规房地产开发商和房地产经纪机构加大了处罚和通报力度。西安还约谈了碧*园、华-润等42家开发商。记者近日在西安浐灞生态区、西安曲江新区等地走访发现,大多数开发商能够按照规定采取摇号方式销售,相比于3月底的抢购风潮,西安房地产市场正趋于平稳。
此外,三亚市住建局相关负责人在接受记者采访时表示,针对市场出现的一些新问题,三亚正在研究新的管控手段,对开发商捂盘惜售和交易环节的各类违法行为进行查处。
12城为何被约谈?房价上涨较快、出现异动、监管有问题
被约谈城市主要集中在东北、中西部地区以及政策利好的海南。通过国家统计局最新数据可见楼市动态“一斑”:今年前4月商品房销售额,东部地区同比降1.5%,中部、西部和东北地区同比增长幅度均分别超过20%。
权威人士表示,12个城市被约谈,有的是因为房价上涨较快,有的是房地产市场存在异动,还有一些是市场监管存在问题。
根据国家统计局最新数据,4月的新建商品住宅销售价格,海口和三亚环比上涨1.9%,太原、大连、哈尔滨、西安、贵阳环比上涨超过1%,西安二手住宅销售价格4月环比上涨2.3%。
近期,西安市部分地区出现一房难求的情况。西安市房管局局长夏*山说,供需时间性失衡、区域性失衡、结构性失衡,是导致出现一房难求的重要原因。随着施工旺季的到来,后续项目将按计划陆续上市,这种暂时的供需失衡现象将逐渐得到缓解。从总体看,西安市即将上市的房源很充足。主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米,共22万套,截至目前,未上市的还有2400万平方米,约20万套。
清华大学房地产研究所所长刘*玉表示,如果一个城市住房交易量持续增加,则预示着3至6个月后的房价会有较大幅度上涨,此时如果提前增加土地和新建住房供给或进行必要的需求管理,则有利于促进市场稳定。“做好市场监测预警可以强化预期管理,通过对房地产市场运行状况实时监测,就可以准确把握市场运行态势,提前捕捉楼市可能出现异常波动的信号,及时预警并进行科学有效的政策干预,防止市场大起大落。”他说。
约谈释放啥信号?房地产调控不放松
今年以来,全国各地出台房地产调控政策已逾百次,涉及限购、限贷、限价、限售以及摇号政策等,调控地域向二线城市和三四线城市转移。楼市在四五月份通常处于活跃期,住建部此时约谈12城传递了什么政策信号?
全国房地产商会联盟主席顾*昌说,这并不是住建部首次约谈地方,2016年也有过对热点城市和重点房企的约谈。此轮被约谈城市,房地产市场的情况各不相同,有些城市出现地价上涨、投资投机力量抬头等不稳定因素。通过约谈,中央政府可以更好地了解地方相关情况,结合各地楼市调控特点提出指导意见,以保持房价平稳和房地产市场健康发展。
刘*玉说,住建部就房地产市场调控问题约谈地方政府,重申房地产调控政策的连续性、稳定性和一致性,将进一步推动中央政令在地方得到更有效落实。
党的十九大以来,住建部多次强调要建立完善差异化的调控政策体系,建立和完善房地产统计和市场监测预警机制,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。
受访专家普遍表示,此轮约谈透露新一轮楼市调控动向。约谈问责作为强有力的行政手段,有助于推动地方政府落实调控主体责任。而保持楼市长期健康稳定发展,更需要理顺供求关系,解决土地错配问题,建立房地产长效机制。约谈向市场发出明确信号,未来房地产调控将继续“从严”逻辑。
二、其他手段可重归市场化
第一、取消商业银行的差别化信贷,并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限,支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能,必须靠银监会三令五申才可实施,而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限,由商业银行在此基础上,按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
第二、取消限价房,逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”,将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向,尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
自住房和商用房在首付上是没有区别的,只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分为:
1、在首套房的情况下,购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%;
2、在二套房的情况下,购买房产的最低首付为50%;
3、三套房的情况,需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款;
4、其他的情况最低首付为30%。
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