开发商未能按照合同的约定如期交房，实际上是一种违约行为，但开发商往往不愿履行违约责任，给业主相应的赔偿。业主与开发商的交涉大多不欢而散，最后业主只能拿起法律的武器来维护自己的合法权益，这其实也是解决问题的最有效的手段。近日，万邦都市花园二期的业主宋小姐就是通过法律手段获得开发商应在去年就赔付的延期交房的违约金。记者采访到宋小姐，就整个赔付过程全面还原，给有类似经历的读者做个参考。

违约不赔业主上诉

2000年9月30日，宋小姐和上海万邦企业集团有限公司（以下简称万邦公司）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《合同》），购买万邦二期的一套房子，总价为人民币392601.56元。按照《合同》约定，万邦公司应于2001年11月30日前将宋小姐所购买的房屋交付使用，且必须符合以下条件：1、房屋取得《住宅交付使用许可证》；2、万邦公司对该房屋设定的抵押已注销；3、万邦公司已按规定缴纳了物业维修基金；4、如万邦公司在2001年12月31日前没有取得新建商品房房地产权证（大产证），宋小姐有权单方面解除合同。

但是，万邦公司实际取得新建商品房房地产权证的日期为2002年2月5日，实际交纳物业维修基金的时间为2002年1月29日，按照《合同》约定已经违约。在与万邦公司多次交涉未果的情况下，宋小姐遂委托代理人秦佩德先生向上海市浦东新区人民法院依法提起诉讼，要求万邦公司赔付违约金人民币7066.82元（违约金的计算自2001年12月1日起至2002年1月29日止，每天的违约金按总房价的万分之三计算），并负担本案诉讼费。

开发商无奈找“原因”

万邦公司称延期交房事出有因。在本案涉讼房屋建造期间，本市遭遇特强降雨五天，在施工期间还遇到酷热天气二十三天，在这些情况下无法正常施工。此外，当时又恰逢上海召开APEC会议，交通受到限制，所需建材无法运至导致无法施工。基于上述原因，认为应当免除万邦公司部分逾期交房责任。

法院维护业主权益

法院认为，依法成立的合同受法律保护。被告万邦公司在《合同》规定的期限内没有办理出上海市房地产权证，违反了交房条件的约定。因此，即使宋小姐在万邦公司办理出上海市房地产权证并缴纳物业维修基金前入住所购商品房，万邦公司的行为也构成了违约，理应按照合同的约定承担相应的违约责任。法院还认为，万邦公司辩称的逾期交房理由，不构成不可抗力，故不能部分地免除被告逾期交房的民事责任。

据此，浦东新区法院在去年11月依法判取万邦公司支付违约金人民币7066.82元给宋小姐，并承担案件受理费人民币292元。

■律师分析

为了从法律的角度把延期交房、办不出产证等问题阐述清楚，记者采访了上海市中联鼎峰律师事务所的谢学锋律师。

谢律师认为，最高人民法院已经颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》（简称《解释》），并于2003年6月1日开始实施。根据《解释》，不仅规定了购房者可以向延期交房开发商索赔，而且规定了开发商由于自身的原因使房产证迟延办理，购房者也可索赔，此外还明确了赔付的具体标准。

现实生活中，房屋虽然已实际交付但产证迟延办理的情况比比皆是，这有配套上的原因，也有规范上的原因等等，但诉讼时以购房者胜诉的居多。谢律师称，他最近还代理了万邦都市花园三期一百多名业主状告开发商迟延办证的官司，每户的索赔额都在两三万元左右。而该项目三期的业主共有五百余户，开发商要面对这么多业主，一旦赔付，那将是一笔不小的款项。谢律师最后提醒购房者，如果开发商办不出产证，业主可以联合起来向法院提起诉讼，因为诉讼往往会迫使开发商加快办证的进程，同时业主也能尽早获得赔偿、维护自身权益。

■记者手记：延期交房并非万邦“独唱”

据宋小姐的委托代理人秦佩德先生称，万邦二期的600多户业主中共有近200户业主在他的代理下获得了应得的赔偿。

其实，近年来由于上海房地产市场上产生了供不应求的局面，因此销售的大多是期房，而开发商延期交房的现象也频频发生，记者接到这方面的投诉也很多。比如名江七星城、美晶佳园等就很有代表性。

据记者了解，开发商延期交房的情况是有一定的普遍性的，也是潜藏风险的。因为延期交房的原因常常是办不出大产证，而产证办不出来，就潜藏着开发商因不堪债务负荷而将业主购买的房子抵押出去的可能，这种事情曾经也发生过，后果非常严重。

再者，如果开发商突然倒下，那么业主找谁去办产证、找谁去办入住许可证？对此，许多业主都明确表达了他们的担心，而且容易激化与开发商之间的矛盾，甚至最后对簿公堂，是应该引起高度重视的时候了。

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名江七星城延期交房在打“太极”

据陈先生反映，2002年4月他在上海虹宸置业发展有限公司（以下简称虹宸公司）开发的名江七星城购买了一套期房，按照预售合同的约定，开发商应于2003年6月30日之前交房。但实际上，开发商是到了2003年9月15日才办出入住许可证。因此，开发商应向业主支付从2003年6月30日到2003年9月15日这段时间的延期交房的违约金。

虹宸公司的副总经理张先生说，违约金的事情找售楼处的苏经理；而当找到苏经理时，苏经理却说公司领导没有“吩咐”，他自己也管不了这件事情。很明显，开发商是在打“太极拳”、在踢“皮球”。据虹口区房地局的有关人士称，开发商是答应给业主赔付违约金的，但不承诺赔付的时间。而没有承诺赔付的日期，主动赔付就有可能遥遥无期。

美晶佳园擅自交房无法办产证

“2002年9月，我在上海嘉信有限公司开发的美晶佳园购买了一套期房，按照合同约定，开发商应于2003年3月底交房，可是到现在都一年多过去了，开发商连大产证都没有办出来，更不知道何时才能真正交房？”业主王先生向记者诉说心中的无奈与愤懑。

为什么延期一年多办不出产证、不能交房？记者采访了徐汇区住宅发展局质量管理科的冯工程师，问题的症结立马水落石出。冯工一针见血地指出，开发商没有交清配套费，就办不出大产证；而办不出大产证，入住许可证就肯定拿不到；而拿不到入住许可证，开发商就没法给业主交房。据冯工透露，去年12月，开发商在未拿到入住许可证的情况下擅自通知业主入住，现已被罚款。且直到现在还差200多万元未交清，且因延期交房而要赔付给业主的违约金估计也在200万元以上。

面对开发商的这种情况，徐汇区房地局此前冻结了美晶佳园几套位于二楼的没有登记的房子。冯工表示，开发商现已开始和他们的计划科主动洽谈了，如果进展顺利的话，估计6月份就可以把大产证办出来，不顺利的话就很难说了。