1、变更涉及到的问题：

(1)要看城市规划是否允许；

(2)要到土管局办理变更；

(3)要补钱.(土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算)；

2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字

(只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后，土地性质才会发生改变)

3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更

4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

。经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。

5、主要环节

(1)申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份)；

原件，提交复印件3份)；

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等)；

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告)；

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份)；

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

(2)审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理

(3)规划局出具批文；

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文；规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：15个工作日，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出，大城市就按程序办理，小地方主要先疏通人际关系.

一、变更过程中可能存在的情况

1、如果变更土地用途没有特别充分的理由，一般很难批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签字的人都受牵连，所以他们一般不会冒这个风险；

2、有一种情况，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。