合同当事人行使定金罚则必须具有以下要求：

1、有定金的书面商定，包括定金的数额（不超出主合同标的的20%）、定金的支付时限、定金的性质；

2、定金已经支付，否则定金合同不奏效；

3、一方当事人违约，招致合同目的不能实现；一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同商定内容的比例，适用定金罚则；因第三人的犯错，招致主合同不能履行的，适用定金罚则，受定金处罚的一方当事人能够依法向第三人追偿；因不可抗力、意外事件招致主合同不能履行的，不适用定金罚则。

一、定金的主要效力有什么

1、证约效力。定金一般是在合同订立时由当事人一方交付给另一方当事人的金钱，交付定金的事实可以证明合同的成立，因此定金具有证约作用。当然，定金不能决定被证明的主合同的效力，不能排除主合同因欠缺合同的有效条件而不能成立的可能，在此情况下，不能以交付定金的事实来证明主合同的存在。

2、预先给付和抵消的效力。定金是在合同履行前支付的，但是定金并不是主合同给付义务的一部分。当合同履行后，定金应当抵作价款或者收回，因此具有预先给付的效力。

3、担保效力。

这是定金所具有的主要效力。定金的担保作用是通过定金罚则体现出来的。定金罚则的内容，是指根据法律的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

由于定金具有的这一作用，在当事人不履行约定的债务时会产生丧失定金或加倍返还定金的后果，所以为避免定金利益的损失，就必须积极地履行合同义务。

二、交了定金以后能要求退定金吗

定金一般不能退，但定金满足一定条件的可以要求返还。

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

给付定金不履行合同义务的，无权请求返还定金，收取定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。定金不能退。

签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金。接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

能否退定金有以下三种情况：

1、如果交了定金双方就合同内容协商了但不能达成一致而导致合同未能订立的，不适用定金罚则；

2、一方无故不在约定期限进行协商或擅自改变认购书中的内容而导致买卖合同未能订立的，适用定金罚则；

3、因不可抗力，意外事件政策调整致使一方有正当理由的，不适用定金罚则。综上可知，能否很还定金关键是你是否在约定时间与开发商就商品房买卖合同的订立事宜进行协商。