1、行使主体

行使优先承租权的主体只能是在租赁合同中约定了享有优先承租权的承租人。但经原出租人同意，取得承租权利的次承租人因此也享有优先承租权。

2、行使条件

承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须在租赁协议期满下一个租赁协议尚未签订的阶段，出租人继续租赁房屋;二是承租人须以“同等条件”表示继续承租原租赁房屋。

对租赁协议期满下一个租赁协议尚未签订的阶段如何界定，是关于承租人行使优先购买权的时间要求，笔者认为，遵从合同自由原则由租赁双方协议明确约定。

一、续租在原合同上怎么写才有效

（一）续租若是选择原合同上写，可以直接在原来约定的租赁期限旁边协商新约定的期限。至于原来租赁合同之中的租赁承租方和出租方的姓名或者名称、身份证号码、住所；房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；房屋用途；房屋交付日期；租赁期限；租金数额、支付方式和期限；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；违约责任；争议的解决方式；租赁当事人约定的其他内容则可以不用更改，

但若是如果内容变更多，可以双方协商再签新合同。

（二）承租期限届满房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

在租房合同续签时，如果出租人要求合理变更原租约条件，如原租金过低，出租人把租金提高到靠近国家，即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，或者在国家没有规定标准的地区，根据公平合理的原则，参照较高的房屋所在地租金的实际水平，定出合理的新的租金，原承租人不同意，那原承租人就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。