一、房产被抵押时租赁合同是否有效

房产被抵押时租赁合同是有效的，但在抵押权实现后租赁合同对抵押权人不具有约束力。房屋抵押前签订租赁合同的对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效。

《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

二、租赁合同的主要特征

1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

2.租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。

3.租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。

三、租赁合同具备的内容

房屋租赁当事人应当订立书面租赁合同，可使用由广州市国土房管局统一印制的《房屋租赁合同》示范文本，也可自行签订房屋租赁合同。

房屋租赁合同应当具备以下主要条款：

1.租赁当事人的姓名或者名称及通讯地址、证件号码;

2.租赁房屋的坐落位置;

3.租赁房屋部位的建筑面积;

4.租赁房屋的使用用途;

5.租赁期限;

6.租金数额、交付方式及期限;

7.租赁当事人约定的其他条款。

租赁军队房地产的，租赁当事人应当签订中国人民解放军房地产管理局统一监制的《军队房地产租赁合同》。

《民法典》第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。