目前深圳一些地方的农民房的开发和买卖十分盛行，他们大都打着集资房的旗号采用合作建房的形式与购房者签订协议，附本一般都有两证一书(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同书)，还承诺可以办房产证。但有关人士称这些两证一书是绝对办不了房产证的。

这些两证一书已经被开发商重复使用多次的了。而且从2001年8月6日后，政府部门已经不再审批合作建房了，合作建房，购房者权益得不到保障。按照《土地法》的规定，城镇居民建房需要使用土地，必须由县级以上人民政府批准。这种两证一书也是历史条件下典型的越权审批，到头来都是无效的法律文书。法律规定任何人不得以任何形式买卖国家土地，越权审批部门要承??责任。非法获得土地又透过非法买卖来进行所谓产权转让就更不合法，最终坑的是购房者。

2001年10月17日，深圳市人大发布《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，该规定对于1999年3月5日以前的违法私房要求在交纳罚款后，国土部门确认产权，补签土地使用权出让合同。但这种房屋不得抵押转让或买卖。律师说法：合作建房合同书并无法律效力

一位不愿透露姓名的律师对记者表示，购买这种未经审批的农民房是没有保障的，购房者与开发商签订的合作建房协议、开发商承诺办房产证都是没有法律意义的。如果购房者权利受损，诉讼法律，这种无效合同可能最终被撤销，购房者即使拿回房款，还要为此支付租金。

这位律师说，所谓的律师见证书，仅仅说明双方在律师面前签订了一份协议，并未就内容附件的真实合法与否作鉴定，反而是在为一种不合法的事物进行见证，本身这种见证就不合法，是要追究责任的。