1、房贷首付比例。申请商业银行贷款的额度，不能超过房屋总价减去首付款之差。

2、借款人年龄。银行审核贷款时要求借款人年龄为18-65周岁，其中25-40周岁是比较受欢迎的群体，其次是18-25周岁40-50周岁的人群，50-65周岁的人申请房贷一般不容易通过。

3、还款能力。

这里说的还款能力，主要是指月收入，因为月收入最直观的体现了借款人的还贷能力，贷款额度与月收入之间的关系可参照下面的公式：月收入≥房贷月供×2

4、房屋年龄。对于二手房来说，银行会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。

5、个人征信。个人征信可以说是银行考量借款人的重要标准之一。

一、二手房贷款额度如何确定

房屋抵押贷款额度主要是根据以下4个因素来确定的：

1、良好的信用记录

不管申请哪类贷款，借款人都必须拥有良好的信用记录。按照规定，若近两年内个人连续逾期三次或累计逾期六次，贷款申请都将被拒。所以，大家在平日里不管是使用信用卡消费，还是偿还贷款，都应养成良好的还款习惯，给自己攒下良好的信用财富，为将来的房贷、车贷等打下良好的基础。

2、真实可靠的贷款用途证明

申请房屋抵押消费贷款时，借款人必须提供真实可靠的贷款用途证明，比如装修需提供装修合同，购车需提供购车合同……银行之所以有这一要求，主要是怕借款人将钱用于投资、赌博等高风险用途上，从而使贷款资金一去不复返，可以说这是控制信贷风险的一种手段。

3、较强的还款能力

虽然在有房屋作抵押的情况下，借款人获贷比较轻松，但是若没有较强的还款能力，同样无法获贷。所以，若借款人有稳定的工作和收入，那么就提供相关的证明材料，若收入不是很高，可以多提供一些名下的有效财力证明，比如大额存单、车辆行驶证等等。

4、抵押房屋必须符合要求

借款人提供的抵押房屋必须符合银行规定，即：有房产证和国有土地使用证；无产权纠纷；能正常上市交易；房龄在二十年以内，如果抵押房屋不满足这些条件，贷款申请将受阻。

二、申请房贷很难吗

其实没有什么比例可言，只要提供一些比较有价值的材料，还有就是自己的征信比较好的话，就会很顺利的申请到贷款，主要看提交的材料。会影响房贷审批的因素有：

1、个人征信。个人征信是获得贷款的前提条件，通常银行会审查贷款人5年内的贷款记录和2年内信用卡记录。如果借款人连续3次或累计6次逾期属于严重征信不良，会被银行拒贷。

2、贷款资料不完整。能够成功获贷的条件之一就是借款人提供的资料必须完整。

3、贷款资料不真实。部分购房者担心因为自己收入不高导致贷款额度不高，而提交虚假资料，但若是被银行发现，贷款肯定会被拒，还有可能被列入“黑名单”。

4、所购房屋不符合贷款要求。按照相关规定，未满五年的经适房、小产权房等没有房产证、国有土地证的房子均不能申请贷款。另外，房龄过大的房子也不能申请按揭贷款。

5、还款能力。借款人的还款能力主要是通过家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、其他资产四类项目体现。

6、与银行关系类与银行关系类是指贷款申请人信誉良好，包括良好的信用激励(保持12个月以上)，贷款和存款的比例大于30%。