法律咨询：

2008年，我付了所有的钱买房。开发商承诺在交房后36个月内支付高额奖金，并同意4个月内交房。合同上还说，如果逾期，开发商将向我支付千分之三的违约金。没想到，几个月前，开发商刚刚通知我拿钥匙。他应该给我11万元作为罚款。我和他们商量过，不需要支付违约金，但我换了大一点的房子，开发商不同意。我可以起诉要求违约金吗？现在我没有房子的钥匙。如果我起诉，开发商会不会不把房子给我？我买房时，开发商的五证不全。律师答复：合同约定了逾期交货的违约责任。你可以通过法律途径要求开发商承担违约责任。如果五证不全，那就看哪一证缺失了。《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中明确规定，出卖人未取得《商品房预售许可证》证明的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但是出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定为有效。此外，《解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，有下列情形之一，导致合同无效、解除或者解除的，买受人可以要求返还已支付的购房价款和利息，并赔偿损失：，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒未取得商品房的；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已出售给他人的事实第三人或该房屋已被拆迁补偿的。

一般来说，本合同视为无效，但您可以要求其付款，承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任，并赔偿包括房价差价在内的一切损失。

专家对延期交房的看法：

在接受“延期交房”话题采访时，不少业内人士表示，与开发商相比，购房者在涉及房地产纠纷时往往是“弱势群体”，购房者只有在与开发商协商不成时才会考虑法院起诉开发商多次交房，但距离交房时间却很长，有的长达一到两年，在2000年，双方经常就诉讼时效问题争论了很久，这“耗费了时间和精力”。大多数诉诸法律的买家对此感到头痛。不过，仍有不少当事人认为，诉讼是促成违约金调解的最佳方式，因为即使有上万个理由，多数开发商也站不住脚。

对于不打官司的买家来说并不容易。有的开发商往往同意支付少量的房地产违约金，有的则不再要求延期赔偿。如果延误时间长，一些开发商会“绞尽脑汁耍花招”，将违约金换算成物业费、装修押金、水电费等，购房者认为这是回款，但事后往往会以各种理由扣除这些费用。