一、基本案情

2013年2月26日，冯某（出卖人、甲方）与方某（买受人、乙方）及久居公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定方某以57万元的价格购买冯某所有的昌平区401号房屋。三方协商，房屋交付前，居间方于过户当日暂时保存出卖方人民币1万元，做为未交房押金。本合同签订之日，买受人交纳购房定金4万元，买受人于过户当日支付全部房款。买卖双方协商于2013年2月27日开始办理该房产的相关交易手续。约定自合同签订之日起至买方购房资格审批通过日且该房产可上市交易后三个工作日内，办理过户手续。出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人。合同签订后，方某支付了4万元定金。2013年2月底，冯某去世，其膝下有两子，大儿子冯某，小儿子冯某。冯某去世后，冯某拒绝为方*男办理房屋权属登记手续。现请求法院判令被告履行合同，并同意一次性支付被告剩余全部购房款。

二、法院查明

冯某与其前妻李某婚后育有两个子女即两被告。李*芬于1972年去世。1991年5月30日，冯某与单某登记结婚，后离婚，法院判决涉案房屋由冯某租住。

2011年5月18日，冯某与石油公司签订内部公有住房买卖合同，购买了涉案房屋。冯某于2013年2月28日去世。

诉讼中，冯某申请对冯某在2013年2月26日所签合同时是否有行为能力进行鉴定，但是无法判定孟某精神如何。

三、法院判决

一审判决

1、冯某、冯某继续履行冯某与方某于二〇一三年二月二十六日签订的北京市存量房屋买卖合同，于判决生效后十五日内将坐落于北京市涉案的301号房屋过户至方某名下。

2、方某于过户当日向冯某、冯某支付剩余房款五十三万元。

二审判决

一、撤销一审民事判决；

二、驳回方*男的诉讼请求。

四、律师点评

二审法院是在考察了房屋性质，得知房屋属于央产房，且尚未办理上市审批手续，原产权单位也并未对房屋交易发表意见的情况下作出了驳回方某的诉讼请求的判决的。一审法院认为合同有效这一点上是正确的，但是合同有效并不是物权变动的前提。央产房性质较为特殊，出售央产房时应当征得原产权单位的同意，并且按照《国管局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法通知》第六条规定，应当提交一系列文件，当央产房上市手续完成之后才能够进行房屋买卖。