1、如何确定1988年1月3日前不动产登记中的土地使用年限，政府无偿用地仍按原规定执行，即：1）住房50年；2）教育、科技、医疗卫生、市政50年行政用地、公共建筑用地、交通用地、专用地；

（3）工业、仓储用地30年；（4）商业、金融用地20年；（5）种植、畜牧、养殖用地20年以下。

1988年1月3日以后，与国土资源局签订土地使用权有偿出让合同的土地，其最长使用年限按国家规定执行。即：住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权是指单位或者个人依法或者按照约定对国有土地或者集体土地的占有、使用、受益和有限处分的权利。根据土地用途的不同，《城市国有土地使用权出让暂行条例》第十二条规定了出让土地的最长使用年限：住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化用地50年，健康体育用地，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或其他用地40年，50年。第二十二条规定，土地使用者通过出让取得的土地使用权的使用年限，为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者使用年限后的剩余使用年限。第三十九条、第四十条、第四十一条还规定，土地使用权出让在土地出让合同约定的使用期限届满时终止，土地上的地上建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得。需要续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金。因此，如果房屋交易中没有特别约定，房屋占用范围内的土地使用权将一并转让。所谓“地随房”，而土地使用权的价值是包含在房地产交易总价中的，因为土地的使用年限会影响房屋的价值，所以有必要对土地使用权的期限进行复核。第三，土地使用期限是什么？土地使用权是指单位或者个人依法或者按照约定对国有土地或者集体土地享有占有、使用、受益和有限处分的权利。土地保有权与购买者的利益密切相关。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十二条明确规定了土地使用权出让的最长期限，其中住宅用地为70年。因此，一般住宅用地使用年限为70年。那么，对于二手房，如何计算呢？根据规定，应当按照我国的征地方式分别对待。

以出让方式取得所购公有住房新占用土地的，按照原国有土地使用权出让合同或出让合同及国有土地使用权证计算土地使用年限，出让年限减去使用年限。