根据民法典的规定，看房协议不具有正式购房合同的合同要件，只是属于意向协议书。

看房协议书的特点：

1、看房协议书通常会使用通用格式描述该套房产的具体地理位置，门牌号码，中介机构等信息；

2、最主要的部分，则是对客户看房后的未来购买行为，提供了约束。

如：

看房后若干时间内(三个月、半年等)若要购买该套房产，必须通过该中介。

否则，需支付违约金若干(多为房价的1%)。

“看房协议书”属于双方自愿达成的一份合约，只要其内容合法，双方均应遵守。

但是，如果合约中存在格式条款，且提供格式条款的一方存在借此免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，则该条款无效。

目前各地对看房协议书引起的民事诉讼反响不一，中介及客户获胜均有见诸报端。

若客户在看房后，与房东“手拉手”直接至交易中心打印售房合同，则判中介获胜较多。

若因为服务态度、房屋价格等具体原因跳过某家具体中介，而不是中介这个行业时，房东获胜较多。

一、如何订立租房合同

订立租房合同主要有两种方式：一种是直接与房东签订房屋租赁合同，就房屋的坐落、租金、房屋内设施设备等内容达成书面协议。另外一种方式就是通过房产中介来签订租房居间合同，中介公司会提供标准格式的租房合同，只需填写关键信息。