应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税征收范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。具体包括：

转让国有土地使用权。

地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

存量房地产的买卖。

土地增值税的计算方法和步骤

确定不含增值税收入总额

确定扣除项目金额

计算增值额

计算增值率：增值率＝增值额／扣除项目金额×100％

按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

计算应纳税额：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一、土地增值税可清算条件

（一）主动清算条件及时间

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）

3、直接转让土地使用权。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）

综上可知，房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

（二）被动清算条件及时间

被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的情况。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

二、土地增值税应纳税额的计算步骤

1、确定不含增值税收入总额

2、确定扣除项目金额

3、计算增值额

4、计算增值率

增值率＝增值额／扣除项目金额×100％

5、按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

6、计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数