一、如果已经房产备案能退吗

房子备案了是可以退房的，只要房产证还没有下来就可以，交易双方都同意就可以撤销备案。撤销备案以后双方就可以协商退房事项了。

退房办理流程是怎样的

1、买房人发出退房通知

(1)买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。

(2)如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿。

(3)因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的开发商无需承担赔偿责任。

2、15天内办好各种手续

买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

如果无法完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

3、开发商退还房款

开发商将房款及购房期间银行贷款所产生的利息，全部返还给购房者。

二、什么情况下可以要求退房

1、不能办理产权证书。

产权证书对于房子的重要性相信大家都清楚，如果是由于开发商的原因，比如一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

2、开发商延期交房。

购房者在购买房屋的时候一般都约定了交房时间的，如果到了开发商与购房人在合同中约定的交房日，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在法律规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

3、房屋面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

4、房屋质量存在问题。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

5、未经同意擅自变更设计。

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

6、开发商手续不全。

目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

即使房产已经备案，只要房产证没下来，双方都同意退房的话是可以退房的，日常生活中比较常见的可以退房的情形比如买房后不能办理产权证书，开发商延期交房，房屋面积误差超过3%以及房屋质量存在问题等等。退房后开发商需要退还购房款项。