国家住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》从1月1日开始实施，针对其中的疑难杂症提出了很具体很细致的办法。广州市国土房管局昨日表示，广州将大力推行该规则。

业委会筹备组组长

由政府代表来担任

要成立新的业委会，如何摆脱开发商是个大难题。《规则》首先化解这一难题：设立业主大会和选举业主委员会，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责指导和协助。而且业委会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

新旧交替真空期

居委会代行职责

因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的1/2，可由物业所在地的居委会代行业委会职责。业主委员会如在规定时间内不组织换届选举，属地政府部门可责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可由居委会组织换届选举工作。

对不投票的得先约定

是反对票还是赞成票

目前业委会在表决时比较随意。对此，新《规则》明确规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。也就是说，一旦约定未参与表决的票数是赞成票还是反对票后，就不能再变更。

开发商须报送

业主名册资料

《规则》规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

换届不交资料

可找公安协助

业委会换届是矛盾大爆发时期，常常是新的成立了，旧的不愿意退下来。新《规则》规定，业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主不缴物业费

管理权将受限制

当然，业主并不是高高在上的，不受限制的。新《规则》规定，如果业主有拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。