合同中免责条款才一定情形下是无效的。具体情形是：合同中约定造成对方人身损害的免责条款无效；合同中约定因故意或者重大过失造成对方财产损失的条款无效。

一、格式条款在什么情况下无效

格式合同在对方无民事行为能力、虚假意思表示、重大误解、欺诈胁迫、显失公平、违反公序良俗等情况下无效。在合同中约定造成对方人身损害的免责条款无效，因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。提供格式条款一方不合理地免除或减轻责任，加重对方责任，限制对方权利的条款无效;提供格式条款一方排除对方主要权利的无效。

二、哪些情形下的免责条款无效

下列情形下的免责条款无效：

1、提供格式条款的一方免除责任，增加责任，排除主要权利的免责条款无效；

2、造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；

3、一方以欺诈、胁迫的方式订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益；以法律形式掩盖违法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的无效。

三、租房合同免责条款无效的情形有哪些?

租房合同免责条款无效的情形有：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的；（三）如果是格式合同，格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的。根据2021年实施的《民法典》第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。