一般来说，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋这一行为的预先确认，以及对于交易房屋有关事宜的预先及初步拟定。

为什么在商品房买卖的过程中，总是出现买卖双方签订认购书的步骤，而在其他种类的买卖合同中则鲜有要求先行签订认购书的情况呢。因为房屋的价值及其在生产生活中的重要性对于认购人来说，影响实巨。并且与开发商相比，认购人明显处于劣势地位，一旦首次就签订正式购房合同，其后反悔，则违约责任极重。鉴于此，法律出于公平正义的角度，在天平两端分别增加不同重量的砝码，使得买卖双方处于相对公平的角度，对商品房买卖的过程进行了规范，设定了认购书前置和定金担保两个调节方式。

法律初步审视商品房买卖过程时，设定了认购书前置的环节，使得认购人不用匆忙决定是否购买房屋，而是通过认购书的形式锁定了欲购买的房屋，还获得了一定的再三考虑时间，经深思熟虑后方与开发商协商，而非签订正式的合同，极大的保障了认购人的利益。而定金方式的设定，则是站在开发商及市场、经济效率的角度做出的选择，为防止认购人签订认购合同后，每每反悔，导致开发商利益受损，法律又以定金的方式进行担保，如认购人在约定的时间内不与开发商协商、或恶意磋商的，已支付的定金不予退还。

这样认购前置和定金担保两种方式的介入，基本实现了商品房买卖过程中形式上的公平正义关系，平衡了买卖双方的利益。

一、在签订认购书时怎么控制风险

从目前的商品房销售方式来看，房地产开发商往往在没有取得预售许可证的情况下，通过放号等方式，来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度，从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底，积累一定的客户资源。因此，开发商往往会组织进行预订、认购等方式，收取购房者一部分，与购房者签订认购协议，在协议中约定一些基本内容，比如房屋的面积、位置、户型等，在取得了预售许可证后，再通过协商订立正式的商品房，将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。这种方式，也就是我们所说的认购书销售模式。那么，如何签订认购书，在什么条件下签订的认购书才是有效的，如何防范认购书中的法律风险呢？

目前对认购书的的法律性质并没有明确的规定。主流观点认为，认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时（没有取得预售许可证）而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书就是无效的。