一、房地产开发企业土地增值税加计扣除
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
二、土地增值税预缴有什么规定
1、按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”
2、预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。按照目前房地产税收政策,开发商需缴营业税、土地增值税等。
3、土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分,这部分利润将按一定比例缴税。
三、房地产企业土地增值税的法律风险
首先,没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定,且在向工商局办理注销前,需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前,应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款,缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算,所以不可能获得注销。实际上,房地产行业中进行注销的项目公司不足三分之一。
据了解,房地产行业一般采取一个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后,房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司,在管理上十分混乱和不便。虽然这些项目公司都具有开发资质,具有一定的壳价值,但由于在税务上存在很大的不确定性,很难进行整体出售。
其次,拖延工期可能产生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售,在预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产企业只考虑了避免土地增值税清算,而把工期延长,迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行,产生不必要的纠纷,甚至可能面临集体诉讼。
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