在商品房销售时，有些购房者会因为这样或那样问题要求退房，而在实际的退房过程中，由于购房者缺少相应的知识，所以往往会在退房的时候吃亏。

退房是基于购房合同而产生的，解除合同的原因大抵分为两种：

?一、购房合同的无效而退房，合同的无效产生的原因又可以分为五类：

?1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；

?2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

?3、以合法形式掩盖非法目的；

?4、损害社会公共利益；

?5、违反法律、行政法规的强制性规定。

???无效合同自始无效，换句话而言，购房者签订的合同如符合以上五点中的任何一点，该合同即为无效合同，而不需要任何一方再宣告，对“合同”双方当事人都不会产生法律效力。

二、在退房的合同中有一部分属于效力待定的合同，这类合同是属于可撤消可变更的合同，这类合同产生的原因分为三类：

1、因重大误解订立的合同，重大误解的一方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤消合同；2、在订立合同时显失公平，显失公平一方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤消合同；3、一方以欺诈、胁迫手段或趁人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤消合同。

在实际的退房的操作中，大部分是属于这一范围，例如，购房者在签订合同前对所购买项目的宣传没有很好了解，对开发商的广告上宣传产生重大误解而签订的合同，购房者可以就此为依据向人民法院或者仲裁机构请求变更或撤消合同。

在购房者行使自己的权利的同时，要注意以下两点：

????第一、具有撤消权、变更权的购房者，自知道或者应当知道撤消事由之日起一年内行使撤消权，超过一年而未行使权利的该撤消权消灭；

第二、具有撤消权、变更权的购房者，知道撤消、变更事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤消、变更权的，该撤消、变更权消灭。

所以在购房者使用撤消权、变更权的同时，要注意实体权利的运用。在发现所购买的房产出现问题的情况下，不要轻易做出反应，以免丧失相应的法律权利。